หน้าเว็บ

15 กรกฎาคม 2553

กฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน



วิชากฎหมายว่าด้วยทรัพย์สิน

...............เป็นวิชาพื้นฐานที่สำคัญวิชาหนึ่งในกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ก่อนที่จะเลือกเรียนเอกเทศสัญญาก็ควรที่จะเรียนวิชานี้ก่อน โดยกฎหมายว่าด้วยทรัพย์สินมีหน่วยเน้นคือ หน่วยที่ 3-7,9

**ความหมายของทรัพย์และทรัพย์สิน
ทรัพย์ หมายความว่า วัตถุมีรูปร่าง
ทรัพย์สิน หมายความรวมทั้งทรัพย์และวัตถุไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจมีราคาและอาจถือเอาได้
ข้อสังเกต ทรัพย์ นอกจากหมายความรวมถึงวัตถุมีรูปร่างแล้ว จะต้องเป็นวัตถุที่อาจมีราคาและอาจถือเอาได้ด้วยตามความหมายของทรัพย์สิน
**ความหมายของคำว่า อาจมีราคาและอาจถือเอาได้
วัตถุ มีรูปร่างหรือไม่มีรูปร่างจะเป็นทรัพย์และทรัพย์สินได้ก็ต่อเมื่ออาจมีราคา และอาจถือเอาได้ ถ้าขาดอย่างใดอย่างหนึ่งไปก็ไม่ถือว่าเป็นทรัพย์หรือทรัพย์สิน
ข้อสังเกต ร่างกายของมนุษย์ถ้ารวมอยู่ในส่วนของร่างกายไม่ใช่ทรัพย์สิน แต่ถือว่าป็นส่วนหนึ่งของร่างกาย แต่ถ้าขาดออกหรือหลุดออกมาแล้วก็อาจเป็นทรัพย์ได้ เช่น เส้นผมหรือเล็บมือ เป็นต้น ในส่วนของศพจะเป็นทรัพย์หรือไม่นั้น ยังไม่มีข้อยุติและแนวคำวินิจฉัยของศาลฎีกาก็ยังไม่ชัดเจน
กรณีสิทธิต่างๆ นั้น แม้จะไม่มีรูปร่าง แต่หากมีราคาและอาจถือเอาได้ ศาลฎีกาก็เคยมีคำพิพากษาว่าเป็นทรัพย์สิน เช่น
(1) หุ้นในบริษัท
ข้อสังเกต การโอนหุ้นชนิดระบุชื่อผู้ถือจะต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้โอนและ ผู้รับโอนและมีพยานอย่างน้อย 2 คน รับรองลายมือชื่อของผู้โอนและผู้รับโอน หากไม่ทำตามเป็นโมฆะ แต่ถึงแม้การโอนจะเป็นโมฆะก็ตาม หากผู้รับโอนได้ยึดถือหุ้นหรือครอบครองหุ้นมาเป็นเวลา 5 ปี ก็ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา 1382 ได้
(2) สิทธิตามสัญญาจะซื้อจะขาย
(
3) สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ

(4) สิทธิในการทำเหมืองแร่ตามประทานบัตร

ข้อสังเกต การโอนสิทธิประทานบัตรนั้นหากมีเงื่อนไขเป็นพิเศษว่าเป็นการให้เฉพาะตัวแก่ คนใดคนหนึ่ง ก็จะโอนกันไม่ได้หรือจะนำมาชำระหนี้ไม่ได้ด้วย
กรณีเครื่องหมายการค้า ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า เครื่องหมายการค้าเป็นทรัพย์สินทางปัญญาอย่างหนึ่ง ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ไม่มีรูปร่าง ทั้งไม่อาจยึดถือครอบครองได้อย่างทรัพย์สินทั่วไปตามมาตรา 1382

ประเภอของทรัพย์สิน
1. อสังหาริมทรัพย์
2. สังหาริมทรัพย์
3. ทรัพย์แบ่งได้
4. ทรัพย์แบ่งไม่ได้
5. ทรัพย์นอกพาณิชย์
**อสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์
(1) อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ดินจะต้องมีเจ้าของกรรมสิทธิ์เสมอ แต่สังหาริมทรัพย์อาจจะไม่มีเจ้าของก็ได้
(
2) ทรัพย์สิทธิบางอย่าง ได้แก่ สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน ภาระจำยอม สิทธิเหนือพื้นดิน และภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์ มีได้เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ส่วนในสังหาริมทรัพย์ไม่มีสิทธิดังกล่าว
(
3) ระยะเวลาในการครอบครองปรปักษ์ถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์มีระยะเวลา ๑๐ ปี แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์มีระยะเวลาครอบครองปรกักษ์ 5 ปีเท่านั้น
(4
) การทำนิติกรรมเกี่ยวกับการโอนหรือการก่อตั้งสิทธิต่างๆ ในอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติจะต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดไม่งั้นเป็นโมฆะหรือไม่สมบูรณ์หรือไม่ บริบูรณ์ แต่ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ปกติไม่ได้กำหนดแบบไว้ ยกเว้นกรณีสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำตามแบบ
(5
) แดนกรรมสิทธิ์มีได้เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สังหาริมทรัพย์ไม่มีแดนกรรมสิทธิ์
(6
) สิทธิของคนต่างด้าวในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีข้อจำกัด แต่ในสังหาริมทรัพย์โดยปกติไม่มีข้อจำกัด
**ความหมายของอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอัน เดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
สังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ทรัพย์สินอื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ และหมายความรวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย
อสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยทรัพย์สิน 4 ประเภท คือ
ก. ที่ดิน
ข. ทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินที่มีลักษณะเป็นการถาวร
ค. ทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
ง. ทรัพย์สิทธิ์อันเกี่ยวกับที่ดินหรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอัน
เดียวกับที่ดิน
ข้อสังเกตเกี่ยวกับที่ดิน
(1
) ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้นจึงจะมีการครอบครองปรปักษ์ได้ ถ้าเป็นที่ดินที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ก็จะครอบครองปรปักษ์ไม่ได้
(2
) ที่ดินที่มีแต่เพียงสิทธิครองครองโอนกันได้ด้วยการส่งมอบเท่านั้น ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียน แต่การจดทะเบียนก็อาจจะมีได้หากเป็นที่ดินที่มีทะเบียนที่ดิน เช่น น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก
(3
) ที่ดินพิพาทซึ่งนายดำครอบครองอยู่เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินตามหนังสือรับรอง การทำประโยชน์ (น.ส. 3 ก) ที่นายแดงมีชื่อเป็นผู้มีสิทธิครอบครองอยู่ จึงต้องด้วยข้อสันนิษฐานตามมาตรา 1373 ว่า นายแดงซึ่งมีชื่อในทะเบียนเป็นผู้มีสิทธิครอบครอง ข้อสนันิษฐานตามมาตรา 1373 จึงรวมถึงที่ดินที่มี น.ส. 3 และ น.ส. 3 ก ด้วย
ข้อสังเกต เรื่องนี้ถือมาตรา 1373 มาก่อนมาตรา 1367 กล่าวคือ ผู้ที่มีชื่อเป็นเจ้าของหรือเป็นผู้มีสิทธิครอบครองใน น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ก ได้ประโยชน์จากข้อสันนิษฐานเป็นคุณมากกว่าคนที่ครอบครองยึดถืออยู่ตามมาตรา 1367
(4
) ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า เพราะหนังสือรับรองทำประโยชน์ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ บุคคลจะพึงมีสิทธิเหนือที่ดินพิพาทคงมีแต่สิทธครอบครอง แม้นายดำจะได้สิทธิครอบครองที่ดินพิพาทโดยการยึดถือครอบครองแต่การได้มาของนายดำเป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิ์อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ซึ่งถ้ายังไม่ได้จดทะเบียน นายดำจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้นายแดงซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสีย ค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ตามมาตรา 1299 วรรคสอง นายแดงจึงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินพิพาท
ข้อสังเกตเกี่ยวกับทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร
(1
) ทรัพย์อันติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวร แบ่งได้เป็น 2 อย่าง คือ ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยธรรมชาติ กับทรัพย์ที่ติดกับที่ดินโดยไม่ได้เกิดจากธรรมชาติ
(
2) ต้นพลูเป็นไม้ยืนต้นจึงเป็นอสังหาริมทรัพย์
(
3) ทรัพย์ที่มีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรแล้ว จะติดอยู่กับที่ดินนานเท่าไรไม่สำคัญ ถ้าโดยสภาพมีลักษณะติดกับที่ดินเป็นการถาวรก็เป็นอสังหาริมทรัพย์แม้จะติด อยู่เป็นระยะเวลาไม่นานก็ตาม
(
4) เครื่องจักรโรงสีไม่ใช่ส่วนควบ เป็นเพียงของใช้ประจำอยู่กับโรงสีจึงเป็นอุปกรณ์ซึ่งเป็นสังหาริมทรัพย์เท่า นั้น ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
(
5) แผงลอยที่มิได้ติดกับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์
ข้อสังเกตของทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินหากแยกออกจากตัวพื้นดิน ก็ย่อมขาดจากลักษณะของการเป็นทรัพย์ที่ประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดิน
ตัวอย่าง ขุดดินในที่ดินไปขายถือว่าเป็นการขายสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ เพราะดินได้ขาดออกจากตัวที่ดินแล้วจึงเป็นสังหาริมทรัพย์
ข้อสังเกตทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
(
1) สิทธิรับจำนองที่ดินเป็นอสังหาริมทรัพย์
(
2) หุ้นในห้างหุ้นส่วนสามัญซึ่งมีทรัพย์สินเป็นที่ดินไม่ใช่สิทธิในอสังหาริมทรัพย์
(
3) สิทธิเช่าซื้อเป็นบุคคลสิทธิไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์
(
4) สิทธิเช่าอาคารเป็นสิทธิเกียวกับตัวอาคารไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์แต่เป็นสังหาริมทรัพย์
**ทรัพย์แบ่งได้และทรัพย์แบ่งไม่ได้
ทรัพย์แบ่งได้ หมายความว่า ทรัพย์อันอาจแยกออกจากกันเป็นส่วนๆ ได้จริงถนัดชัดแจ้ง แต่ละส่วนได้รูปบริบูรณ์ลำพังตัว
ทรัพย์แบ่งไม่ได้ หมายความว่า ทรัพย์อันจะแยกออกจากกันไม่ได้ นอกจากเปลี่ยนแปลงภาวะของทรัพย์ และหมายความรวมถึงทรัพย์ที่มีกฎหมายบัญญัติว่าแบ่งไม่ได้ด้วย
การแบ่งประเภททรัพย์ออกเป็นทรัพย์แบ่งได้และทรัพย์แบ่งไม่ได้ ส่วนใหญ่จะใช้เพื่อประโยชน์ของผู้เป็นเจ้าของรวม เพราะถ้าเป็นทรัพย์แบ่งได้ก็มักไม่มีปัญหา สามารถแบ่งได้ตามส่วน แต่หากเป็นทรัพย์แบ่งไม่ได้อาจต้องมีวิธีแบ่งอย่างอื่น เช่น นำทรัพย์ไปขายเพื่อนำเงินมาแบ่งกัน เป็นต้น
ทรัพย์แบ่งได้ มีองค์ประกอบดังนี้
(
1) ต้องเป็นทรัพย์ที่สามารถแยกออกจากกันได้
(
2) เมื่อแยกออกจากกันได้แล้วไม่เสียสภาพรูปทรงไป
ทรัพย์แบ่งไม่ได้ มีความหมาย 2 นัย คือ
(2.1) ทรัพย์แบ่งไม่ได้โดยสภาพ
(2.2) ทรัพย์ที่กฎหมายบัญญัติว่าแบ่งไม่ได้
ข้อสังเกต
(
1) หุ้นเป็นทรัพย์แบ่งแยกไม่ได้ตามมาตรา 1118 วรรคหนึ่ง
(
2) ส่วนควบ ภาระจำยอม และสิทธิจำนอง แบ่งไม่ได้
**ทรัพย์นอกพาณิชย์
ทรัพย์นอกพาณิชย์ หมายความว่า ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้และทรัพย์ที่โอนแก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
ทรัพย์นอกพาณิชย์มีความหมาย 2 ประการ คือ
1. ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้
2. ทรัพย์ที่โอนแก่กันไม่ได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
ทรัพย์นอกพาณิชย์ที่กฎหมายห้ามโอนจะต้องมีอยู่ 2 ประการ คือ
(1) ต้องเป็นการห้ามโอนโดยกฎหมายบัญญัติไว้
(2) ลักษณะของการห้ามโอนจะต้องเป็นการห้ามโอนโดยถาวร
ข้อสังเกต
(1
) สิทธิที่จะได้รับค่าอุปการะเลี้ยงดูเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์จะสละหรือโอนไม่ได้
(2
) ที่วัด ที่ธรณีสมฆ์ หรือที่ศาสนสมบัติกลางเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์
(3
) ทรัพย์นอกพาณิชย์ที่โอนกันไม่ได้ตามกฎหมาย ต้องเป็นกรณีที่มีกฎหมายห้ามโอนเท่านั้น แต่ถ้าเป็นการห้ามโอนโดยนิติกรรมก็ไม่ถือว่าเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์
(4
) การห้ามโอนโดยมีกำหนดระยะเวลา เช่น การห้ามโอนตามกฎหมายว่าด้วยการจัดที่ดินเพื่อการครองชีพหรือประมวลกฎหมาย ที่ดิน ไม่ใช่เป้นการห้ามโอนโดยถาวรจึงไม่เป้นทรัพย์นอกพาณิชย์ กรณีนี้มีปัญหาว่าการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันไว้ก่อนว่าพอพ้นกำหนดเวลาแล้ว ค่อยโอนกัน ข้อสัญญาดังกล่าวจะใช้บังคับได้หรือไม่ ซึ่งตรงนี้มีข้อพิจารณาว่า
(4.1
) ถ้าข้อเท็จจริงแสดงให้เห็นโดยชัดเจนว่า เป็นการจงใจหลีกเลี่ยงกฎหมายที่มีวัตถุประสงค์ห้ามโอนก็เป็นโมฆะ
(4.2
) ถ้าข้อเท็จจริงแสดงให้เห็นโดยชัดแจ้งว่าไม่เป็นการจงใจหลีกเลี่ยง ก็ไม่เป็นโมฆะ
ตัวอย่างที่ 1 นาย ก. มีที่ดินเป็น น.ส.3 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นาย ข. โดยมีข้อตกลงกันว่าจะจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน เมื่อนาย ก. ยังไม่ได้มีการส่งมอบการครอบครองที่ดินดังกล่าวภายในระยะเวลาห้ามโอน 10 ปี จึงถือว่าไม่ได้จงใจหลีกเลี่ยงข้อห้ามตามกฎหมาย สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวไม่เป็นโมฆะ
ตัวอย่างที่ 2 นายแดงมีที่ดินเป็น น.ส.3 ซึ่งมีข้อกำหนดห้ามโอนภายใน 10 ปี ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวให้แก่นายดำภายในระยะเวลาห้ามโอน โดยได้มีการชำระเงินกันแล้วและนายแดงได้มอบที่ดินให้นายดำเข้าครอบครองแล้ว โดยมีข้อตกลงกันว่านายแดงจะจดทะเบียนโอนให้เมื่อพ้นกำหนดระยะเวลาห้ามโอน จึงเป็นการจงใจหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยชัดแจ้ง สัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวจึงตกเป้นโมฆะ
ตัวอย่างที่ 3 นายแดงเจ้าของที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินให้กับนายดำในระยะเวลาห้ามโอนตาม กฎหมาย สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ จึงไม่อาจส่งมอบการครอบครองที่ดินแก่กันได้ นายดำจึงไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่หากพ้นระยะเวลาห้ามโอนแล้ว นายแดงได้สละเจตนาครอบครองหรือนายแดงได้มีการมอบการครอบครองให้แก่นายดำแล้ว เช่นนี้นายดำก็มีสิทธิครอบครอง แต่ถ้านายแดงยังไม่ได้สละเจตนาครอบครองหรือมิได้มีการมอบการครอบครองให้แก่ นายดำ แม้นายดำจะยังคงครอบครองที่ดินพิพาทอยู่ต่อมาก็ถือว่านายดำครอบครองแทนนาย แดง เมื่อถือว่านายดำเป็นผู้ครอบครองที่ดินแทนนายแดง หากนายดำโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอก ก็จะเข้าหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เพราะถือว่าบุคคลภายนอกครอบครองที่ดินแทนนายแดงเช่นเดียวกัน แต่ถ้าข้อเท็จจริงปรากฏว่านายดำเข้าครอบครองที่ดินนับแต่ได้ซื้อจากนายแดงมา ตลอดแม้ในระยะเวลาห้ามโอน นายดำยังไม่ได้สิทธิครอบครอง แต่เมื่อนายดำครอบครองที่ดินตลอดมาจนล่วงระยะเวลาห้ามโอนแล้วเป็นเวลานานถึง 10 ปีเศษ และเสียภาษีบำรุงท้องที่ในนามของนายดำตลอดมาโดยไม่มีผู้อื่นเข้ามายุ่ง เกี่ยวแย่งการครอบครอง การครอบครองที่ดินของนายดำดังกล่าวจึงเป็นการยึดถือโดยเจตนายึดถือเพื่อตน แล้ว นายดำย่อมได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1367
**ส่วนควบ
ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญใน ความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
ข้อสังเกต เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น
ไม้ยืนต้น
ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่ แต่หากเป็นไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลาย คราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน
ทรัพย์ติดกับที่ดิน
ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดิน หรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย
องค์ประกอบของส่วนควบ
1. เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของตัวทรัพย์ มีอยู่ ๒ ลักษณะคือ
1.1 โดยสภาพของตัวทรัพย์เอง
1.2 โดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น
ข้อสังเกต
(1) บ้านเป็นสาระสำคัญของที่ดิน บ้านจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน
(2) ครัวตามจารีตประเพณีเป็นสาระสำคัญของตัวเรือน
(3) เครื่องจักรทำน้ำโซดาและอุปกรณ์ทำน้ำโซดาไม่ได้เป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของที่ดิน ไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
2. ทรัพย์ที่มารวมกันนั้นไม่อาจแยกจากกันได้ นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป
ข้อยกเว้นเรื่องส่วนควบ

(1) ไม้ล้มลุกและธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี ไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดิน
(2
) ทรัพย์ซึ่งติดกับที่ดินหรือโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินหรือโรงเรือนนั้น
ตัวอย่าง นายแดงตกลงให้นายดำปลูกต้นสนในที่ดินของนายแดง โดยเมื่อต้นสนโตเต็มที่แล้วก็จะตัดขายเอาเงินมาแบ่งกัน ต้นสนจึงไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน ดังนั้น แม้นายแดงจะนำที่ดินไปจำนองให้แก่นายขาว นายขาวก็ไม่มีสิทธิบังคับเอาจากต้นสนของนายดำ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอก นายดำมีสิทธิขอกันส่วนได้
ข้อสังเกต ในกรณีที่โรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นไม่เป็นส่วนควบเพราะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 146 ผู้มีสิทธิปลูกสร้างยังเป็นเจ้าของโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างนั้นอยู่ แต่จะยกขึ้นต่อสู้กับผู้รับจำนองโดยสุจริตไม่ได้ เพราะสิทธินั้นไม่ได้จดทะเบียน ผู้รับจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็มีสิทธิบังคับชำระหนี้เอาจากทั้งที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างนั้นได้ เพราะผู้รับจำนองเป็นบุคคลภายนอกไม่ได้รู้เห็นด้วย
3. โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่นซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นได้ใช้ สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้น โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบของที่ดินที่ปลูก สร้างลงไปนั้น โดยสิทธิที่จะปลูกสร้างในที่ดินของผู้อื่นมีอยู่ 2 ลักษณะด้วยกัน คือ
3.1 สิทธิตามสัญญา
ข้อสังเกต

(1
) สิทธิตามสัญญานี้จะมีหลักฐานเป็นหนังสือหรือไม่ก็ได้ จะทำโดยชัดแจ้งหรือโดยปริยายก็ได้
(2
) เจ้าอาวาสปลูกเรือนในที่ดินธรณีสงฆ์ของวัดโดยใช้เงินของผู้อื่นซึ่งมีศรัทธา ถวายเพื่อเป็นที่พักอาศัยของคนมาทำบุญ เรือนจึงเป็นส่วนควบของที่ดิน
(3
) เช่าที่ดินเพื่อปลูกสร้างโรงเรือน โรงเรือนนั้นไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
(4
) ปลูกตึกแถวลงในที่ดินโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินมีกำหนด ๑๕ ปี แล้วจึงให้ตึกแถวนั้นตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน เมื่อยังไม่ครบ ๑๕ ปี ตึกแถวก็ยังไม่เป็นส่วนควบ กรรมสิทธิ์จึงยังไม่ตกเป็นเจ้าของที่ดิน
(5
) นายแดงสร้างทางเท้าและคันหินลงในที่ดินของนายดำ โดยนายดำยินยอมเป็นสิทธิตามสัญญา นายดำจะเลิกเสียเมื่อใดก็ได้ เมื่อนายดำเลิกแล้ว นายแดงไม่มีสิทธิใช้ต่อไป ทางเท้าและคันหินนั้นก็ไม่เป็นส่วนควบเพราะเป็นการปลูกสร้างลงในที่ดินของ นายดำโดยอาศัยสิทธิที่นายดำยินยอมให้ทำได้
(6
) ผู้จะขายที่ดินยอมให้ผู้จะซื้อเข้าไปปลูกบ้านในที่ดินที่จะขาย ถือว่าผู้จะซื้อเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้จะขายในอันที่จะปลูกบ้านได้ บ้านไม่เป็นส่วนควบของที่ดิน
3.2 สิทธิในที่ดินของผู้อื่นในลักษณะที่เป็นทรัพยสิทธิ
ใครเป็นเจ้าของส่วนควบ ?
กรณีที่เป็นทรัพย์สินเดียวมักไม่มีปัญหาแต่ปัญหาจะอยู่ที่มีการนำเอาทรัพย์หลาย สิ่งมารวมกันจนเป็นส่วนควบ กฎหมายกำหนดให้เจ้าของทรัพย์ประธานเป็นเจ้าของส่วนควบ
ข้อสังเกต
(1
) ตัวถังรถยนต์เป็นทรัพย์ประธาน
(2
) ที่ดินเป็นทรัพย์ประธานของบ้านและสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนี้รวมถึงที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองด้วย
ข้อยกเว้นหลักที่ว่าใครเป็นเจ้าของทรัพย์ประธานย่อมเป็นเจ้าของส่วนควบด้วยนั้น
(1) การสร้างโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือปลูกต้นไม้ในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจรติ (มาตรา 1311 และ 1314)
(2) การสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต ซึ่งมาตรา 1312 วรรคหนึ่ง กำหนดให้คนสร้างโรงเรือนที่รุกล้ำเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างนั้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น
(3
) ถ้าเอาสังหาริมทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้ากันจนเป็นส่วนควบหรือแบ่งแยก ไม่ได้ว่าทรัพย์ใดเป็นทรัพย์ประธาน มาตรา 1316 บัญญัติให้ทุกคนเป็นเจ้าของในทรัพย์ใหม่ที่รวมเข้ากัน
การได้มาซึ่ง กรรมสิทธิ์ในส่วนควบของเจ้าของทรัพย์ตามมาตรา 144 วรรคสอง เป็นการได้มาโดยผลของกฎหมาย จึงไม่จำเป้นต้องมีการจดทะเบียนกันอีก
คำพิพากษาฎีกาที่ 561/2488 เช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกตึกโดยตกลงว่าจะให้ตึกเป็นสิทธิแก่เจ้าของที่ดินจะ เป็นในทันทีหรือในภายหน้าก็ตาม เมื่อถึงกำหนดนั้น ๆ แล้วตึกย่อมตกเป็นกรรมสิทธิแก่เจ้าของที่ดินโดยไม่ต้องมีการโอนทะเบียน ในกรณีเช่นนี้ถ้าโจทก์ฟ้องขอให้จำเลยทำการโอนก็ต้องตัดสินยกฟ้อง
คำพิพากษาฎีกาที่ 1055/2534 โจทก์ฟ้องว่า โจทก์ทั้งสองซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยทั้งสอง แต่ในหนังสือขายที่ดินระบุว่าไม่มีสิ่งปลูกสร้างดังนี้ บ้านพิพาทจึงเป็นส่วนควบกับที่ดินและตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ทั้งสอง โดยไม่จำต้องจดทะเบียนกรรมสิทธิ์บ้านพิพาทต่อพนักงานเจ้าหน้าที่อีก เมื่อโจทก์ทั้งสองครอบครองบ้านพิพาทซึ่งเป็นของตนเองเช่นนี้ จึงไม่เป็นครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๒ทั้งไม่ปรากฏว่าจำเลยทั้งสองโต้แย้งสิทธิในบ้านพิพาทของโจทก์ทั้งสองแต่ อย่างใดโจทก์ทั้งสองจึงไม่มีสิทธินำคดีมาฟ้อง
สรุปเรื่องของกรรมสิทธิ์ในส่วนควบ
1. กรรมสิทธิ์ของเจ้าของทรัพย์ที่เป็นประธานตามมาตรา 144 วรรคสอง มีความสำคัญหรือมีอำนาจเหนือกว่าคนที่ได้รับกรรมสิทธิ์ในส่วนควบมาในลักษณะของกรรมสิทธิ์โดยทั่วๆ ไป
2. เจ้าของทรัพย์เป็นประธานเป็นเจ้าของส่วนควบตามมาตรา 144 วรรคสอง ซึ่งเป็นการได้มาโดยผลของกฎหมายดังนั้น แม้ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่จำเป็นต้องมีการจดทะเบียน
3. การก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินในกรรมสิทธิ์ในตัวส่วนควบแยกต่างหากออกจาก กรรมสิทธิ์จากทรัพย์ที่เป็นประธานนั้นจะมีผลผูกพันบุคคลภายนอกได้ก็ต่อเมื่อ ได้ก่อตั้งขึ้นมาในลักษณะที่เป็นสิทธิเหนือพื้นดินตามมาตรา 1410
4. การก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดินจะต้องอยู่ภายใต้บังคับของมาตรา 1299 คือต้องจดทะเบียน ถ้าไม่จดทะเบียนก็ไม่บริบูรณ์ในฐานะเป็นทรัพยสิทธิ แต่แม้จะมิได้จดทะเบียนก็สามารถบังคับได้ในฐานะบุคคลสิทธิ แต่จะใช้ต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้

**อุปกรณ์
อุปกรณ์ หมายความว่า สังหาริมทรัพย์ซึ่งโดยปกตินิยมเฉพาะถิ่นหรือโดยเจตนาชัดแจ้งของเจ้าของ ทรัพย์ที่เป็นประธาน เป็นของใช้ประจำอยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นอาจิณเพื่อประโยชน์แก่การจัด ดูแล ใช้สอย หรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธาน และเจ้าของทรัพย์ได้นำมาสู่ทรัพย์ที่เป็นประธานโดยการนำมาติดต่อหรือปรับ เข้าไว้ หรือทำโดยประการอื่นใดในฐานะเป็นของใช้ประกอบกับทรัพย์ที่เป็นประธานนั้น
อุปกรณ์ที่แยกออกจากทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นการชั่วคราวก็ยังไม่ขาดจากการเป็นอุปกรณ์ของทรัพย์ที่เป็นประธานนั้น
อุปกรณ์ย่อมตกติดไปกับทรัพย์ที่เป็นประธาน เว้นแต่จะมีการกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
องค์ประกอบของการเป็นอุปกรณ์
1. อุปกรณ์จะต้องมีทรัพย์ที่เป็นประธาน
2. อุปกรณ์จะต้องเป็นสังหาริมทรัพย์
3. อุปกรณ์จะต้องไม่มีสภาพรวมกับทรัพย์ที่เป็นประธานจนไม่สามารถแยกออกจากกันได้
4. อุปกรณ์ต้องไม่ใช่เป็นทรัพย์ที่เป็นประธานด้วยกันหรือมีความสำคัญเท่ากัน
5. อุปกรณ์จะต้องเป็นทรัพย์ที่เป็นเจ้าของเดียวกันกับทรัพย์ที่เป็นประธาน
6. อุปกรณ์จะต้องเป็นของใช้ประจำอยู่กับทรัพย์ที่เป็นประธานเป็นอาจิณ
ข้อสังเกต มีหลักเกณฑ์ 2 ประการ คือ
6.1 พิจารณาจากปกตินิยมเฉพาะถิ่น
6.2 พิจารณาจากเจตนาของเจ้าของทรัพย์ที่เป็นประธาน
7. อุปกรณ์ต้องใช้ประจำเป็นอาจิณกับทรัพย์ที่เป็นประธานเพื่อประโยชน์ในการจัดดูแล ใช้สอย หรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธาน
คำพิพากษาฎีกาที่ 1814/2545 จำเลยนำวิทยุเครื่องเล่นเทป เครื่องเล่นซีดี ลำโพงและอุปกรณ์ เครื่องเสียงมาสู่รถที่เช่าซื้อก็เพื่อประโยชน์ของจำเลยมิใช่เพื่อประโยชน์แก่การจัดดูแล ใช้สอยหรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธานคือรถที่เช่าซื้อทรัพย์ดังกล่าวจึงมิใช่อุปกรณ์อันจะตกติดไปกับทรัพย์ประธานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 147 วรรคท้าย
สัญญาเช่าซื้อที่ระบุว่า หากผู้เช่าซื้อนำสิ่งของเข้ามาดัดแปลงต่อเติม ติดหรือตั้งอยู่ในตัวทรัพย์สินที่เช่าซื้อ สิ่งนั้นจะตกเป็นส่วนหนึ่งของตัวทรัพย์สินที่เช่าซื้อและเป็นกรรมสิทธิ์ของ เจ้าของทันที มีที่มาจากปัญหาซึ่งมักจะเกิดแก่โจทก์ที่ต้องพิพาทกับผู้เช่าซื้อในกรณีที่ ผู้เช่าซื้อนำสิ่งของเข้ามาดัดแปลง ต่อเติม ติดหรือตั้งกับทรัพย์ที่เช่าซื้อและจะเอาสิ่งของนั้นคืน เมื่อต้องคืนทรัพย์ที่เช่าซื้อแก่โจทก์ แต่การรื้อสิ่งของที่ว่านั้นออกไปจะทำให้ทรัพย์ที่เช่าซื้อเสียหายได้ ฉะนั้น ลำพังการที่จำเลยนำทรัพย์ดังกล่าวมาสู่ตัวรถที่เช่าซื้อ ย่อมไม่ถึงขนาดที่จะก่อให้เกิดความเสียหายหากจะต้องรื้อออกไป จึงไม่อยู่ในขอบแห่งข้อสัญญาดังกล่าว โจทก์ไม่อาจยกมาเป็นเหตุไม่คืนวิทยุ เครื่องเล่นเทป เครื่องเล่นซีดี ลำโพงและอุปกรณ์เครื่องเสียงให้แก่จำเลย
คำพิพากษาฎีกาที่ 201/2487 ในสัญญาซื้อขายระบุว่าขายที่ดินกับสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินนั้นย่อมครอบถึงโรง เรือนบนที่ดินซึ่งเสาไม่ได้ฝังดินด้วย
กรณีที่ถือว่าช่อไฟฟ้าที่ติดอยู่กับสิ่งปลูกสร้าง ไม่ใช่เป็นเครื่องอุปกรณ์ซึ่งไม่ตกติดไปกับสิ่งปลูกสร้างที่ขาย
8. อุปกรณ์จะต้องเป็นทรัพย์ที่เจ้าของทรัพย์ที่เป็นประธานนำมาสู่ทรัพย์ที่เป็น ประธานโดยการนำมาติดหรือปรับเข้าไว้หรือกระทำด้วยประการใดในฐานะเป็นเครื่อง ใช้เพื่อประโยชน์ในการจัดดูแลใช้สอยหรือรักษาทรัพย์ที่เป็นประธาน
**ดอกผล
ดอกผลมีอยู่ 2 ชนิด คือ
1. ดอกผลธรรมดา
2. ดอกผลนิตินัย
ดอกผลธรรมดา หมายความว่า สิ่งที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติของทรัพย์ ซึ่งได้มาจากตัวทรัพย์ โดยการมีหรือใช้ทรัพย์นั้นตามปกตินิยม และสามารถถือเอาได้เมื่อขาดจากทรัพย์นั้น
ดอกผลนิตินัย หมายความว่า ทรัพย์หรือประโยชน์อย่างอื่นที่ได้มาเป็นครั้งคราวแก่เจ้าของทรัพย์จากผู้อื่นเพื่อการที่ได้ใช้ทรัพย์นั้น และสามารถคำนวณและถือเอาได้เป็นรายวันหรือตามระยะเวลาที่กำหนดไว้
สาระสำคัญของดอกผลนิตินัย
1. ดอกผลนิตินัยต้องเป็นทรัพย์หรือเป็นประโยชน์
2. ดอกผลนิตินัยต้องเป็นทรัพย์ที่ตกได้แก่เจ้าของแม่ทรัพย์
3. ดอกผลนิตินัยจะต้องตกได้แก่ผู้เป็นเจ้าของแม่ทรัพย์เป็นการตอบแทนจากการที่ผู้อื่นได้ใช้ตัวแม่ทรัพย์นั้น
4. ดอกผลนิตินัยจะต้องเป็นดอกผลที่ตกได้แก่เจ้าของแม่ทรัพย์เป็นครั้งคราว
ข้อสังเกต ผลกำไรที่ได้จากการขายทรัพย์ไม่ใช่ดอกผลนิตินัย แต่ผลกำไรที่ได้จากการแบ่งกำไรของห้างหุ้นส่วนหรือเงินปันผลให้แก่ผู้ถือ หุ้นในบริษัท ถือว่าเป็นดอกผลนิตินัย
ผู้ใดมีสิทธิในดอกผล ?
เจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเป็นเจ้าของดอกผลของตัวแม่ทรัพย์นั้น ไม่ว่าจะเป็นดอกผลนิตินัยหรือดอกผลธรรมดา
ข้อสังเกต มาตรา 492 กำหนดให้กรรมสิทธิ์ในทรัพยสินที่ขายฝากเป็นของผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่แล้วแต่กรณี เพราะฉะนั้น ก่อนที่จะมีการไถ่ทรัพย์หรือวางทรัพย์เพื่อไถ่ทรัพย์นั้น ผู้รับซื้อฝากก็ไม่ต้องคืนดอกผล
ข้อยกเว้นที่ผู้อื่นมีสิทธิในดอกผล
1. มีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นพิเศษ เช่น
1.1 ดอกผลของสินส่วนตัวเป็นสินสมรส (มาตรา 1474 (3))
1.2 บุคคลผู้ได้รับทรัพย์สินไว้โดยสุจริต ย่อมจะได้ดอกผลอันเกิดแต่ทรัพย์สินนั้นตลอดเวลาที่ยังคงสุจริตอยู่(มาตรา 415 วรรคหนึ่ง)
1.3 ถ้าจะต้องส่งทรัพย์สินคืนแก่ผู้มีสิทธิเอาคืน ผู้นั้นไม่ต้องคืนดอกผลคราบเท่าที่ยังสุจริตอยู่ เมื่อใดรู้ว่าจะต้องคืนก็ถือว่าไม่สุจรติแล้ว (มาตรา 1376 )
3. บุคคลที่ไม่ได้เป็นเจ้าของแม่ทรัพย์นั้นมีสิทธิเอาดอกผลไปชำระหนี้ที่เจ้าของแม่ทรัพย์เป็นหนี้ตน
**ทรัพยสิทธิ
ทรัพยสิทธิ คือ สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพยสินหรือเป็นสิทธิที่อยู่เหนือทรัพย์สิน นั้นอันจะบังคับเอาแก่ตัวทรัพย์สินนั้นได้โดยตรงและการก่อตั้งทรัพยสิทธิได้ นั้นจะต้องมีกฎหมายรองรับ
บุคคลสิทธิ เป็นสิทธิเกิดขึ้นจากสัญญาเป็นหลัก เป็นสิทธิที่บุคคลซึ่งเป็นคู่สัญญานั้นก่อตั้งขึ้น บังคับได้แต่เฉพาะตัวบุคคลซึ่งเป็นคู่กรณีเท่านั้น
ข้อแตกต่างระหว่างทรัพยสิทธิกับบุคคลสิทธิ
1. ทรัพยสิทธิเป็นสิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพยสินโดยตรง ใช้ยันได้กับทุกคน ในการจำหน่าย จ่าย โอน ติดตามเอาทรัพย์นั้นหรือห้ามคนอื่นเข้าเกี่ยวข้อง แต่บุคคลสิทธิเป็นสิทธิที่มีอยู่เหนือตัวบุคคล ใช้บังคับได้แต่เฉพาะตัวบุคคลที่เป็นคู่กรณีและผู้สืบสิทธิของคู่กรณีเท่า นั้น ลักษณะของบุคคลสิทธิเป็นเรื่องให้กระทำการ งดเว้นกระทำการ หรือส่งมอบทรัพย์สิน
2. การก่อตั้งทรัพยสิทธิจะต้องมีกฎหมายรองรับ ส่วนบุคคลสิทธิโดยทั่วไปจะก่อตั้งขึ้นมาโดยนิติกรรมสัญญา แต่บางกรณีสิทธิที่เป็นบุคคลสิทธิอาจจะเกิดจากการที่มีกฎหมายรองรับว่ามี บุคคลสิทธิได้ ซึ่งเรียกว่านิติเหตุ
3. ทรัพย์สิทธิก่อให้เกิดหน้าที่แก่บุคคลทั่วไปที่จะต้องยอมรับนับถือ ที่จะต้องเคารพคนที่เป็นเจ้าของทรัพยสิทธิหรือคนที่ทรงทรัพยสิทธินั้น ส่วนบุคคลสิทธิใช้บังคับได้แต่เฉพาะคู่กรณีหรือผู้สืบสิทธิของคู่กรณีเท่า นั้น
4. ทรัพยสิทธิเมื่อเกิดขึ้นแล้วก็ยังคงใช้หรือคงมีอยู่ตลอดไป ถึงแม้ว่าจะไม่ใช้ในเวลาต่อมาก็ตาม ส่วนบุคคลสิทธิต้องใช้ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ ถ้าไม่ใช้ภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ ก็จะบังคับใช้ไม่ได้ซึ่งเราเรียกว่าอายุความ
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
มาตรา 1299 ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์นั้นไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้า หน้าที่
ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์มีอยู่ 2 ประการ
1. การได้มาโดยทางนิติกรรม
2. การได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม อาจได้มาในลักษณะใดลักษณะหนึ่ง ดังต่อไปนี้
2.1 การได้มาตามที่กฎหมายบัญญัติไว้
2.2 การได้มาโดยทางมรดก
2.3 การได้มาโดยคำพิพากษา
ข้อสังเกต
(1
) การได้มาโดยคำพิพากษาจะต้องเป็นการได้มาโดยเด็ดขาด ถ้าเป็นการได้มาตามสัญญาประนีประนอมยอมความซึ่งได้พิพากษาตามยอมแล้ว หรือได้มาตามคำพิพากษายังไม่ถึงที่สุด คือยังไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์โอนมาทันที จึงไม่ถือว่าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม แต่ก็ถือได้ว่าผู้นั้นอยู่ในฐานะที่จดทะเบียนสิทธิของตนอยู่ได้ก่อนตามมาตรา 1300 จึงมีสิทธิดีกว่าเจ้าหนี้อื่น
(2
) การได้มาโดยทางนิติกรรม กฎหมายบัญญัติไว้เพียงว่าไม่บริบูรณ์ คือ ไม่บริบูรณ์ในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิ ไม่ได้หมายความว่าถ้าไม่ได้ทำเป้นหนังสือและจดทะเบียนแล้วจะเป็นโมฆะหรือ เสียเปล่าโดยใช้บังคับกับใครไม่ได้ แต่ยังสามารถใช้บังคับในระหว่างคู่กรณีหรือคู่สัญญานั้นได้ในฐานะบุคคลสิทธิ
(3
) การได้มาโดยทางนิติกรรมหากไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่ซึ่งไม่บริบูรณ์นั้น นอกจากจะใช้ยันบุคคลภายนอกในฐานะที่เป็นทรัพยสิทธิไม่ได้แล้วในระหว่างคู่ สัญญาด้วยกันจะฟ้องบังคับให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งไปจดทะเบียนให้บริบูรณ์ เป็นทรัพยสิทธิก็ไม่ได้
ข้อสังเกต
(
3.1) ถ้ามีข้อตกลงบังคับว่าจะไปจดทะเบียนกันในภายหลังและได้ทำสัญญาเป็นหนังสือ โดยกำหนดวันไว้แน่นอนว่าวันใดจะไปจดทะเบียนโอนกันกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าอีกฝ่ายไม่ปฏิบัติตาม อีกฝ่ายหนึ่งฟ้องบังคับให้ไปจดทะเบียนได้
(
3.2) คำพิพากษาฎีกาที่ 2380/2542 โจทก์จำเลยตกลงกันด้วยวาจาให้โจทก์มีสิทธิเก็บกิน ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตลอดชีวิตของโจทก์ เพื่อเป็นการตอบแทน ในการที่โจทก์ยกที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่จำเลย ซึ่งเป็นบุตรของโจทก์ จำเลยจะมีผลประโยชน์จากสิ่งปลูกสร้างโดยได้เงินกินเปล่าจากผู้เช่า ส่วนโจทก์มีรายได้เฉพาะการเก็บค่าเช่าเท่านั้น ข้อตกลงดังกล่าวเป็นข้อตกลงพิเศษอย่างสัญญาต่างตอบแทน ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิแก่โจทก์ ในอันที่จะเรียกร้องให้จำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินนั้น ตราบใดที่จำเลยผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ยังมิได้โอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นให้แก่บุคคลอื่น โจทก์ย่อมมีอำนาจฟ้องขอให้บังคับจำเลยไปจดทะเบียนสิทธิเก็บกินได้
(4
) การเปลี่ยนแปลง การกลับคืนมาหรือการระงับซึ่งสิทธิต่างๆ อันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษตามมาตรา 1301 และ 1302 การได้มาจะต้องโดยทางนิติกรรมและทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมตามมาตรา 1299 ด้วย
(5
) มาตรา 1299 มีข้อจำกัดในการใช้ คือไม่ใช้กับการจำกัดสิทธิของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้เป็น พิเศษแล้วในมาตรา 1338-1355
ข้อยกเว้นของการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยทางนิติกรรม
1. หลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
การได้มาโดยทางนิติกรรมแม้จะได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนแล้วก็ตาม แต่หากผู้โอนไม่มีอำนาจหรือไม่มีสิทธิที่จะโอนอสังหาริมทรัพย์หรือ ทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้นั้น ผู้รับโอนก็จะไม่ได้ไปซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพย์สิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์นั้น
ตัวอย่าง
(1
) ซื้อที่ดินจากผู้ที่ไม่มีอำนาจขายแม้จะเป็นการซื้อขายโดยสุจริตก็ไม่ได้ กรรมสิทธิ์นั้น ผู้ซื้อย่อมมีอำนาจฟ้องเรียกเงินคืนจากผู้ขายได้
(2
) มีคนปลอมหนังสือมอบอำนาจแล้วเอาโฉนดที่ดินไปจดทะเบียนจำนองไว้ ผู้ปลอมย่อมไม่มีสิทธิเอาที่ดินไปจำนองเพราะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน คนรับจำนองไว้ก็ไม่มีสิทธิด้วย ทั้งนี้เจ้าของที่ดินจะต้องไม่ประมาทเลินเล่อด้วย
ข้อสังเกต แม้จะไม่ได้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิโดยนิติกรรมตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิ ดีกว่าผู้โอนก็ตาม แต่ผู้นั้นอาจจะได้กรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธินั้นโดยการครอบครองปรปักษ์ตาม มาตรา 1382 ได้
ข้อยกเว้นของหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
1. กรณีเรื่องตัวแทนเชิดตามมาตรา 821 ถ้าบุคคลภายนอกสุจริต ก็จะไม่นำหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้
2. การได้กรรมสิทธิ์มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมตามมาตรา 1299 วรรคสอง
3. การโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทาง เสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน บุคคลผู้นั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่จะเพิกถอนทะเบียนบุคคลภายนอกผู้รับโอนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนไม่ได้ ตามมาตรา 1300
4. สิทธิของบุคคลผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตไม่เสียไป ถึงแม้ว่าผู้โอนทรัพย์สินให้จะได้ทรัพย์สินนั้นมาโดยนิติกรรมอันเป็นโมฆียะ และนิติกรรมนั้นได้ถูกบอกล้างภายหลังตามมาตรา 1329
5. สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้นไม่เสียไป ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นไม่ใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา หรือผู้ล้มละลายตามมาตรา 1330
6. สิทธิของบุคคลผู้ได้เงินตรามาโดยสุจริตนั้นไม่เสียไปถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ ได้ว่าเงินนั้นไม่ใช่ของบุคคลซึ่งได้โอนให้มาตามมาตรา 1331
7. บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือในท้องตลาด หรือจากพ่อค้าซึ่งขายของชนิดนั้น ไม่จำต้องคืนให้แก่เจ้าของแท้จริง เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมาตามมาตรา 1332
คำพิพากษาฎีกาในเรื่องข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน

1. สิทธิครอบครองตามมาตรา 1382 ที่ยังไม่ได้จดทะเบียนจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้รับโอนซึ่งได้ สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตตามมาตรา 1299 วรรคสองแล้วมิได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 1346/2506)
2. บุคคลภายนอกที่จะได้รับความคุ้มครองตามมาตรา 1299 วรรคสอง ต้องเป็นการได้สิทธิในที่ดินที่จดทะเบียนแล้วและสิทธิที่ได้นั้นต้องเกิดจาก เอกสารสิทธิ์ของที่ดินที่ออกโดยชอบด้วย เมื่อการออกโฉนดที่ดินไม่ชอบผู้รับจำนอง (บุคคลภายนอก) จะอ้างสิทธิที่เกิดขึ้นจากส่วนที่ออกโดยชอบไม่ได้ กรณีไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง (คำพิพากษาฎีกาที่ 6229/2549)
ข้อสังเกต ข้อ 2 นี้ เป็นเรื่องข้อยกเว้นของข้อยกเว้นหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง
ข้อสังเกต
(1
) การได้มาโดยทางนิติกรรมแม้จะไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้า หน้าที่จะเป็นผลให้การได้มาไม่บริบูรณ์ก็ตาม แต่ผู้ที่ได้มาถือว่าอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตาม มาตรา 1300 ถ้ามีการโอนไปทำให้เสียเปรียบก็ขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้ เว้นแต่คนที่ได้รับโอนไปทำการโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน
(2
) การซื้อที่ดินโดยสุจริตจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลตามมาตรา 1330 แม้จะยังไม่ได้ทำนิติกรรมโอนต่อเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ผู้ซื้อก็มีสิทธิและอำนาจฟ้องขับไล่ผู้ที่อาศัยในที่ดินได้
คำพิพากษาศาล ฎีกาที่ 508/2506 ผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลไว้โดยสุจริตถึงแม้จะยังไม่ได้ทำ นิติกรรมโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ผู้ซื้อย่อมมีสิทธิและมีอำนาจฟ้องขับไล่ ผู้ที่อาศัยอยู่ในที่ดินนั้นให้ออกไปได้
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1330 เป็นบทกฎหมายกำหนดเรื่องการขายทอดตลาดทรัพย์ตามคำสั่งศาลไว้เป็นกรณีพิเศษ ไม่อยู่ในข่ายของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปดังที่ได้บัญญัติเรื่องแบบ นิติกรรมไว้ตามมาตรา 456
ผู้ครอบครองที่ดินจะรู้หรือไม่ว่ามีการขายทอด ตลาดก็หาเป็นเหตุที่จะยกขึ้นต่อสู้สิทธิของผู้ซื้อที่ดินจากการขายทอดตลาด ตามคำสั่งศาลได้ไม่
(3
) ไม่นำมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง มาใช้กับกรณีที่การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์ในทางนิติกรรมนั้น เป็นการได้มาของแผ่นดินหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยทางนิติกรรม จึงไม่จำเป็นต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง
มาตรา 1299 วรรคสอง
ผลของการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1299 วรรคสอง
1. จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนใดๆ ไม่ได้ เพราะยังไม่ได้จดทะเบียนการได้มา
ข้อสังเกต จะต้องฟ้องหรือร้องขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งให้ได้กรรมสิทธิ์มาโดยครอบ ครองปรปักษ์ แต่ศาลจะไปบังคับให้เจ้าของเดิมไปจดทะเบียนโอนให้ไม่ได้ ต้องถือคำพิพากษาหรือคำสั่งของศาลเป็นหลักฐานแทน
2. จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิอย่างเดียวกัน โดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วนั้นไม่ได้
ข้อสังเกต
(1
) ผู้สืบสิทธิหรือทายาทของเจ้าของทรัพย์ไม่ใช่บุคคลภายนอก
(2
) เจ้าหนี้สามัญไม่อยู่ในฐานะของบุคคลภายนอก
(3
) เจ้าหนี้บุริมสิทธิ ถือว่าเป็นบุคคลภายนอก
(4
) ทรัพยสิทธิของบุคคลภายนอกที่ได้มานั้นจะต้องเป็นประเภทเดียวกันกับ ทรัพยสิทธิของผู้ที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรม ดังนั้น ถ้าเป็นทรัพยสิทธิคนละประเภท เช่น กรรมสิทธิ์กับภาระจำยอม ก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง
3. การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองและมีคำพิพากษารับรองการได้สิทธิในการครอบครองในภายหลังที่ได้มีการโอนให้บุคคลภายนอกแล้ว จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยสุจริต เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ 3366/2516)
4. บุคคลภายนอกรับโอนมาแล้วมีการโอนต่อไปเป็นช่วงๆ หลายทอด คนที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม จะต่อสู้บุคคลภายนอกที่มีการโอนกันเป็นช่วงๆ ไม่ได้ หากผู้รับโอนช่วงได้รับโอนมาจากผู้โอนซึ่งสุจริต เสียค่าตอบแทนและได้จดทะเบียนแล้ว แต่ถ้าเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมหากได้อยู่ต่อมาจนครอบครอง ปรปักษ์ครบ 10 ปี เช่นนี้สิทธิในการได้ที่ดินพิพาทมาโดยการครอบครองปรปักษ์เกิดขึ้นใหม่ คนที่ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมจึงมีอำนาจสู้ได้
คำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 2511/2518 โจทก์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินโดยครอบครองเกิน 10 ปี แต่ไม่ได้จดทะเบียน ใช้ยัน อ. ผู้ซื้อโดยสุจริตไม่ได้ โจทก์ครอบครองต่อมาไม่ถึง 10 ปี อ. ขายที่ดินต่อไปแก่จำเลย ไม่ว่าจำเลยสุจริตหรือไม่ โจทก์ก็ไม่มีสิทธิดีกว่าจำเลย คำสั่งศาลที่โจทก์ร้องขอให้แสดงว่าโจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ ใช้ยัน อ. และจำเลยไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7007/2540 โจทก์เป็นทายาทได้รับที่ดินมรดกของ ป. เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม ส่วนจำเลยกับ น.รับโอนที่ดินดังกล่าวมาโดยผู้โอนขายให้ โดยเสียค่าตอบแทนและโดย สุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริต เมื่อที่ดินส่วนของ น. น.มีสิทธิดีกว่าโจทก์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง แม้ต่อมาที่ดินส่วนนี้จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของ ห.เมื่อห.ถึงแก่กรรมจำเลยและถ.เป็นผู้รับโอนมรดกที่ดินส่วนของ ห. โดยไม่เสียค่าตอบแทน โจทก์ก็ไม่อาจยกสิทธิของตนใช้ยันจำเลยได้ เพราะสิทธิของโจทก์ขาดตอนไปแล้ว ตั้งแต่ น. รับโอนทางทะเบียนโดยสุจริต จะนำหลักกฎหมายทั่วไปที่ว่า ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอนมาใช้บังคับไม่ได้เพราะสิทธิหลักกฎหมายทั่ว ไปดังกล่าว
5. มาตรา 1299 วรรคสอง โดยปกติจะใช้บังคับแต่ที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ต่อมามีคำพิพากษาฎีกาวินิจฉัยให้รวมถึงที่ดินที่มีหนังสือสำคัญแสดงสิทธิ ครอบครองด้วย เช่น น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 427/2538 ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) แม้โจทก์จะได้สิทธิครอบครองในที่ดินพิพาทมาจริงดังโจทก์กล่าวอ้างการได้มา ของโจทก์ก็เป็นการได้มาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถ้า ยังมิได้จดทะเบียนไซร้โจทก์ก็จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้จำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นบุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิในที่ดินพิพาทมาจากจำเลยที่ 1 โดยเสียค่าตอบ แทนและโดยสุจริตและได้จดทะเบียนโดยสุจริตแล้วหาได้ไม่ตามประมวลกฎหมายแพ่ง และพาณิชย์มาตรา 1299 วรรคสอง
6. กรณีโอนที่ดินสลับโฉนดกัน หากได้มีการโอนที่ดินดังกล่าวให้แก่บุคคลภายนอกโดยสุจรติและเสียค่าตอบแทน ก็ต้องอยู่ภายในบังคับของมาตรา 1299 วรรคสอง แต่ถ้าไม่มีบุคคลภายนอกเข้ามาเกี่ยวข้องเลยผู้ที่ครอบครองที่ดินอยู่ก็มี สิทธิให้เจ้าของเดิมโอนโฉนดที่ดินดังกล่าวนั้นให้ถูกต้องได้
7. กรณีที่ใส่ชื่อบุคคลอื่นไว้ในฐานะเป็นตัวแทน ตัวการผู้เป็นเจ้าของที่แท้จริงได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยไม่จำเป็นต้อง ไปจดทะเบียนก็สมบูรณ์ โดยศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ตัวการสามารถนำสืบให้เห็นว่าตัวแทนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแทนตัวการ โดยไม่ถือว่าเป็นการสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขเอกสาร
8. กรณีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นตามมาตรา 1299 วรรคสอง แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนและหากผู้ได้มานั้นจะได้คืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของเดิม เช่นนี้เจ้าของเดิมไม่ต้องแก้ไขทางทะเบียน
**การเพิกถอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
มาตรา 1300 ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริม ทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
องค์ประกอบที่จะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนกับบุคคลภายนอกได้ตามมาตรา 1300
(1) จะต้อมมีบุคคลหนึ่งเป็นบุคคลซึ่งอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนใน อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อยู่ก่อน และบุคคลนั้นจะต้องเสียเปรียบจากการที่มีการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นให้บุคคลภายนอกไป
(2
) บุคคลภายนอกที่ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริม ทรัพย์อันเดียวกันนั้นไป จะต้องจดทะเบียนรับโอนโดยไม่เสียค่าตอบแทนหรือไม่สุจริตอย่างใดอย่างหนึ่ง ถ้าบุคคลภายนอกที่รับจดทะเบียนรับโอนไปนั้นเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตก็จะ เพิกถอนไม่ได้
ข้อแตกต่างระหว่างมาตรา 1299 วรรคสอง กับ มาตรา 1300
(1
) มาตรา 1299 วรรคสอง ใช้บังคับแก่การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเท่านั้น แต่การขอเพิกถอนการโอนตามมาตรา 1300 อาจจะเป็นการได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมหรืออาจเป็นการได้มาโดยทางนิติกรรมก็ได้ เพียงแต่ว่านิติกรรมที่ได้มานั้นยังไม่ได้มีการจดทะเบียนกันเท่านั้น
(2
) มาตรา 1299 วรรคสอง กรณีที่สิทธิอันไม่ได้จดทะเบียนห้ามยกขึ้นต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมา โดยเสียค่าตอบแทน โดยสุจริตและได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว เป็นเรื่องของผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ส่วนมาตรา 1300 เป็นเรื่องที่ผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเป็นฝ่ายร้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนของบุคคลภายนอกโดยอ้างว่าการได้มาของบุคคลภายนอกทำให้ผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมต้องเสียเปรียบ
บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนมีอยู่ 2 กลุ่ม คือ
1. บุคคลที่ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม และยังมิได้จดทะเบียนการได้มานั้น (มาตรา 1299 วรรคสอง)
2. บุคคลผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริม ทรัพย์โดยนิติกรรมเรียบร้อยแล้วทุกอย่าง เพียงแต่ยังไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น (มาตรา 1299 วรรคหนึ่ง)
ข้อสังเกต
สัญญาประเภทจะไม่ว่าจะเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย สัญญาจะให้ หรือสัญญาจะแลกเปลี่ยน คนที่มีสิทธิตามสัญญาดังกล่าวไม่ใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของ ตนได้อยู่ก่อน จึงไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนตามมาตรา 1300 ได้ ทางแก้ไขอาจนำเรื่องการเพิกถอนการฉ้อฉลตามมาตรา 237 มาใช้
มาตรา 237 เจ้าหนี้ชอบที่จะร้องขอให้ศาลเพิกถอนเสียได้ซึ่งนิติกรรมใดๆ อันลูกหนี้ได้กระทำลงทั้งรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ แต่ความข้อนี้ท่านมิให้ใช้บังคับ ถ้าปรากฏว่าในขณะที่ทำนิติกรรมนั้น บุคคลซึ่งเป็นผู้ได้ลาภงอกแต่การนั้นมิได้รู้เท่าถึงข้อความจริงอันเป็นทาง ให้เจ้าหนี้ต้องเสียเปรียบนั้นด้วย แต่หากกรณีเป็นการทำให้โดยเสน่หา ท่านว่าเพียงแต่ลูกหนี้เป็นผู้รู้ฝ่ายเดียวเท่านั้นก็พอแล้วที่จะขอเพิกถอน ได้
บทบัญญัติดังกล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ท่านมิให้ใช้บังคับแก่นิติกรรมใดอันมิได้มีวัตถุเป็นสิทธิในทรัพย์สิน
สรุป ในกรณีที่เป็นสัญญาเสร็จเด็ดขาดที่เหลือเฉพาะแต่เพียงไปจดทะเบียนโอนให้แก่ กันเท่านั้น คนที่มีสิทธิตามสัญญาก็ถือว่าอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ ก่อน แต่ถ้าเป็นสัญญาประเภทจะ คนที่มีสิทธิตามสัญญาเป็นเพียงบุคคลสิทธิไม่ถือว่าอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียน สิทธิได้อยู่ก่อนอันจะอ้างมาตรา 1300 มาเพิกถอนการโอนให้แก่บุคคลภายนอกได้ ถ้าจะเพิกถอนก็ต้องไปอาศัยการเพิกถอนการฉ้อฉลตามมาตรา 237
การฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนตามมาตรา 1300
การเพิกถอนการโอนของเจ้าหนี้หรือบุคคลซึ่งอยู่ในฐานะที่จะจดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนนั้น มีเงื่อนไขอยู่ 2 ประการ คือ
1. การจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำให้บุคคลซึ่งอยู่ในฐานะที่จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนนั้นเสียเปรียบ
2. ผู้ที่รับโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไปจะต้องไม่สุจริตหรือไม่เสียค่าตอบแทน
ข้อสังเกต
(1
) ศาลฎีกาวินิจฉัยตีความว่าการจำนองก็อยู่ในบังคับของมาตรา 1300
(2
) การอ้างประโยชน์จากมาตรา 1300 ที่จะขอให้เพิกถอนการโอนนั้นจะต้องมีการตั้งประเด็นไว้ในคดีด้วย ซึ่งการตั้งประเด็นนั้นจะต้องทำโดยคำคู่ความซึ่งอาจอยู่ในคำฟ้อง คำให้การหรือคำให้การแก้ฟ้องแย้งหรือฟ้องแย้งก็ได้
มาตรา 1299 และ 1300 ใช้บังคับกับการเปลี่ยนแปลง การระงับ และการกลับคืนมาซึ่งทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรา 1301
มาตรา 1299 มาตรา 1300 และมาตรา 1301
ใช้บังคับกับเรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะด้วยตามมาตรา 1302
**บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกันโดยอาศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่างกัน
มาตรา 1303 ถ้าบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกันโดยอาศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่าง กันไซร้ ท่านว่าทรัพย์สินตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าบุคคลอื่นๆ แต่ต้องได้ทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและได้การครอบครองโดยสุจริต
ท่านมิให้ใช้มาตรานี้บังคับถึงสังหาริมทรัพย์ซึ่งระบุไว้ในมาตราก่อนและในเรื่องทรัพย์สินหาย กับทรัพย์สินที่ได้มาโดยการกระทำผิด
ดังนั้น สังหาริมทรัพย์อยู่ในความครอบครองของใคร คนนั้นก็จะมีสิทธิในสังหาริมทรัพย์นั้นดีกว่า โดยมีเงื่อนไขอยู่ 2 ประการ คือ
1. คนที่มีสังหาริมทรัพย์อยู่ในความครอบครองจะต้องได้สังหาริมทรัพย์มาโดยมีค่าตอบแทน
2. การครอบครองที่ได้มานั้นจะต้องได้มาโดยสุจริต
มาตรา 1303 วรรคหนึ่ง ไม่นำมาใช้กับสังหาริมทรัพย์ ดังต่อไปนี้
ก. สังหาริมทรัพย์ประเภทพิเศษ ได้แก่ เรือที่มีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะ
ข. ทรัพย์สินหาย
ค. ทรัพย์สินที่ได้มาโดยการกระทำผิด
ข้อสังเกต การได้มาโดยเสียค่าตอบแทนและได้การครอบครองโดยสุจริตนั้น จะต้องเป็นการได้มาจากคนที่มีสิทธิที่จะโอนทรัพย์นั้นได้ ซึ่งเป็นไปตามผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน ถ้าคนที่โอนทรัพย์ให้นั้นไม่มีอำนาจที่จะโอนทรัพย์ แม้ผู้รับโอนจะได้รับโอนมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็จะอ้างประโยชน์ตาม มาตรา 1303 ไม่ได้
**ทรัพย์สินของแผ่นดิน
อาจจะแบ่งทรัพย์สินของแผ่นดินได้เป็น 2 ประเภท คือ
1. ทรัพย์สินของแผ่นดินธรรมดา ซึ่งอาจจะเป็นสังหาริมทรัพย์ก็ได้หรือจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ก็ได้
2. ทรัพย์สินของแผ่นดินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งทรัพย์ใดจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน จะต้องมีหลักเกณฑ์ ดังนี้
(1) เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน
(2) จะต้องเป็นทรัพย์สินที่ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อสาธารณประโยชน์ร่วมกันตามมาตรา 1304 ได้แก่
(2.1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็น
ของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
(2.2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่าที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง
ทะเลสาบ
(2.3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่าป้อม และโรงทหาร สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
ข้อสังเกต ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่จำต้องเป็นทะเบียนว่าเป็นสาธารณ สมบัติของแผ่นดินเสมอไป เพราะทรัพย์สินของแผ่นดินที่จะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่นั้นขึ้น อยู่กับสภาพของทรัพย์สินนั้นเองว่าได้ใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้ เพื่อประโยชน์ร่วมกันหือไม่
การสิ้นไปของสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
สภาพหรือสถานะของการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอาจจะมีการเพิกถอนได้ แต่การเพิกถอนสภาพของการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะทำได้ก็โดยมีกฎหมาย เฉพาะ เมื่อมีการเพิกถอนตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่กฎหมายกำหนดแล้วที่ดินแปลงนั้น ก็จะกลับมาเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินตามธรรมดา
ตามประมวลกฎหมายที่ดินถ้า เป็นการเพิกถอนสภาพเพราะไม่ใช้หรือจะไปใช้ประโยชน์อย่างอื่นก็จะทำโดยพระราช กฤษฎีกา แต่ถ้าเป็นการโอนก็จะต้องทำโดยพระราชบัญญัติ แต่ถ้านำไปจัดสรรซึ่งมีกฎหมายเฉพาะให้อำนาจก็ทำโดยพระราชกฤษฎีกา
การหมดสภาพจากการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
1. สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นได้มีการเลิกใช้เพื่อสาธารณประโยชน์โดยเด็ดขาด หรือเลิกสงวนไว้เพื่อสาธารณประโยชน์โดยเด็ดขาด ถ้าเพียงแต่เลิกใช้เพียงชั่วคราว ก็ยังไม่สิ้นสภาพ ยังมีสถานะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่
2. สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นถูกทำลายไปทั้งหมด
3. สาธารณสมบัติของแผ่นดินถูกโอนหรือเวนคืนไปเป็นของเอกชนโดยชอบด้วยกฎหมาย
ผลของการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
1. จะโอนแก่กันไม่ได้เว้นแต่อาศัยอำนาจตามกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา
2. ห้ามยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดิน
3. ห้ามยึดทรัพย์สินของแผ่นดินไม่ว่าทรัพย์สินนั้นจะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่
ข้อสังเกต
(1
) ทรัพย์สินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอาจจะทำสัญญาจะซื้อจะขายได้ เนื่องจากยังไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์กัน แต่ตราบใดที่ยังไม่มีกฎหมายโดยเฉพาะให้มีการโอนกรรมสิทธิ์กันได้แล้ว ก็ไม่อาจทำสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเพื่อให้มีการโอนกรรมสิทธิ์กันได้
(2
) ที่ดินที่ถูกเวนคืนไปแล้วเมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์ในการเวนคืนภายในเวลา 5 ปี กฎหมายกำหนดให้ต้องคืนเจ้าของไป การคืนนี้จึงไม่จำเป็นต้องมีกฎหมายเฉพาะเพราะกรณีนี้ไม่ใช่เป็นการโอนให้แก่ กันตามมาตรา 1305 แต่เป็นการโอนกลับคืนมาโดยเงื่อนไขของกฎหมาย
(3
) ทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะเอาไปให้เช่าไม่ได้ ถ้าเอาไปให้เช่า สัญญาเช่านั้นไม่มีผล จะฟ้องบังคับตามสัญญาเช่าไม่ได้ และจะฟ้องขับไล่ก็ไม่ได้เพราะไม่มีอำนาจฟ้อง
(4
) สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นใช้เพื่อประโยชน์ร่วมกันหรือสงวนไว้ซึ่งสาธารณ ประโยชน์ คือ ทุกคนมีสิทธิที่จะเข้าไปใช้สอยได้ แต่ในระหว่างประชาชนด้วยกันนั้นคนที่เข้าไปใช้สอยอยู่ก่อนย่อมมีสิทธิดีกว่า คนอื่น ถ้าคนมาทีหลังไปรบกวนสิทธิ คนที่ใช้ก่อนก็มีสิทธิที่จะฟ้องขอให้ปลดเปลื้องการรบกวนการครอบครองได้ รวมถึงเรียกค่าเสียหายได้ด้วย แต่ถ้าคนที่ใช้อยู่ก่อนเอาไปให้เช่า สิทธินั้นก็หมดไป จะใช้สิทธิปลดเปลื้องทุกข์หรือเอาคืนไม่ได้
ข้อสังเกต
ก. สิทธิที่ว่านี้คือสิทธิในการใช้สอยเท่านั้น ไม่ได้หมายความว่ามีกรรมสิทธิ์ดีกว่าหรือมีสิทธิครอบครองดีกว่าแต่อย่างใด
คำพิพากษาฎีกาที่ 1642/2506 ที่ชายตลิ่งอันเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันนั้น ผู้ใดจะอยู่มาช้านานเท่าใดก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่ แต่ถ้าหากบุคคลอื่นเข้ามากั้นรั้วปลูกเรือนแพและสิ่งอื่นๆกีดขวางหน้าที่ดิน ของเจ้าของที่ดินที่ติดกับที่ชายตลิ่งเต็มหมด จนไม่สามารถใช้สอยชายตลิ่งเข้าออกสู่ลำแม่น้ำได้แล้ว ย่อมถือว่าเจ้าของที่ดินนั้นได้รับความเสียหายเป็นพิเศษ มีสิทธิฟ้องขับไล่ได้
ข. ผู้ที่จะฟ้องใช้สิทธิปลดเปลื้องทุกข์หรือเอาคืน จะต้องเป็นผู้เสียหายเป็นพิเศษ
คำพิพากษาฎีกาที่ 427/2508 การที่จำเลยขึงลวดหนามทำรั้วรุกล้ำเข้าไปในทางสาธารณะทำให้โจทก์ไม่สามารถ ใช้รถยนต์บรรทุกผ่านไปมาได้ตามปกตินั้นถือว่าจำเลยได้กระทำละเมิด ต้องใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์
คำพิพากษาฎีกาที่ 628/2510 โจทก์มีบ่อน้ำกินคือบ่อพิพาทซึ่งเป็นทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน โจทก์ใช้บ่อน้ำบ่อนี้เสมอมาจำเป็นแก่ความเป็นอยู่ของโจทก์ จำเลยกระทำการให้น้ำในบ่อไม่มีให้โจทก์ใช้เช่นเคย ดังนี้ ถือได้ว่าโจทก์เสียหายเป็นพิเศษมีอำนาจฟ้องคดีได้


สรุป แม้จะไม่ได้เข้าไปครอบครองยึดถือหรือไปใช้ที่ดินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่น ดินโดยตรง แต่เมื่อใช้อยู่แล้วต่อมาถูกรบกวนการครอบครองหรือการใช้ตามปกติ ถือว่าผู้นั้นได้รับความเสียหายเป็นพิเศษมีสิทธิฟ้องได้ เช่น บ้านอยู่ติดลำน้ำสาธารณะแล้วมีคนมาทำรั้วกั้นให้ออกไปไม่ได้ หรือมีคนขึงลวดหนามเข้าไปในทางสาธารณะทำให้ไม่สามารถใช้รถผ่านไปได้ เป็นต้น แต่ถ้าไม่ได้รับความเสียหายเป็นพิเศษก็ไม่มีอำนาจฟ้อง
ค. คนที่เข้าไปใช้ก่อนมีสิทธิดีกว่าตราบเท่าที่ยังคงครอบครองยึดถือหรือใช้ สอยอยู่ ดังนั้น ถ้านำไปให้คนอื่นเช่าหรือทำประโยชน์สิทธินั้นก็สิ้นผลไป
**การได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์
1. การได้มาโดยทางนิติกรรม
2. การได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมหรือการได้มาโดยผลของกฎหมาย
การได้มาโดยผลของกฎหมาย
1. การได้มาโดยหลักส่วนควบ
**ประเด็นเกี่ยวกับที่งอกริมตลิ่ง
มาตรา 1308
ที่ดินแปลงใด เกิดที่งอกริมตลิ่ง ที่งอก ย่อมเป็น ทรัพย์สิน ของเจ้าของที่ดิน แปลงนั้น
ลักษณะของที่งอกริมตลิ่ง
ก. ที่งอกริมตลิ่งต้องเป็นที่ซึ่งในฤดูน้ำตามปกติน้ำท่วมไม่ถึง
ข. ที่งอกริมตลิ่งจะต้องเป็นที่งอกจากที่ดินที่เป็นประธานออกไปในแม่น้ำ ลักษณะของ
การงอกจะต้องเป็นการงอกโดยธรรมชาติ
คำพิพากษาฎีกาที่ 1189/2535 โจทก์บรรยายฟ้องว่า โจทก์มีหน้าที่ดูแลรักษาที่ดินสาธารณประโยชน์ในเขตเทศบาล จำเลยได้ปลูกสร้างอาคารเลขที่ 54/8 รุกล้ำเข้าไปในลำรางสาธารณะที่ตื้นเขินกลายสภาพเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์ใน เขตเทศบาล เนื้อที่ 4.4 ตารางวา ซึ่งอยู่ในความดูแลรักษาของโจทก์ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างดัง กล่าว เป็นคำฟ้องที่แสดงโดยแจ้งชัดซึ่งสภาพแห่งข้อหา คำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วโจทก์ไม่ต้องแสดงโฉนดหรือหลักฐาน แห่งที่ดินว่าเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์อย่างไร เพราะการเป็นที่ดินสาธารณประโยชน์หรือไม่เป็นไปตามสภาพของที่ดิน และโจทก์ไม่จำต้องบรรยายมาในฟ้องว่า ที่ดินสาธารณประโยชน์ทั้งหมดมีเนื้อที่เท่าใดจำเลยปลูกสร้างอาคารรุกล้ำ ตั้งแต่เมื่อใด มีเขตกว้างยาวเท่าใดเพราะเป็นรายละเอียดที่คู่ความอาจนำสืบได้ในชั้นพิจารณา ฟ้องโจทก์ไม่เคลือบคลุม ลำรางสาธารณประโยชน์สำหรับระบายน้ำจากภูเขาซึ่งมีมานานแล้วเป็นสาธารณสมบัติ ของแผ่นดินที่ราษฎรใช้ประโยชน์ร่วมกัน แม้ต่อมาจะไม่มีสภาพเป็นทางระบายน้ำต่อไปและไม่มีราษฎรใช้ประโยชน์เมื่อยัง ไม่มีการตราพระราชกฤษฎีกาเพิกถอนสภาพการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ตามมาตรา 8 ประมวลกฎหมายที่ดิน ที่ดินนั้นยังเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่เช่นเดิม ที่งอกริมตลิ่ง หมายถึงที่ดินที่งอกไปจากตลิ่งตามธรรมชาติซึ่งเกิดจากการที่สายน้ำพัดพาดิน จากที่อื่นมาทับถมกันริมตลิ่งจนเกิดที่งอกขึ้น มิใช่งอกจากที่อื่นเข้ามาหาตลิ่ง โจทก์มีอำนาจหน้าที่ดูแลรักษาสาธารณสมบัติของแผ่นดินในเขตเทศบาลตามคำสั่ง ของกระทรวงมหาดไทย จึงมีอำนาจฟ้องให้จำเลยรื้อถอนอาคารส่วนที่รุกล้ำสาธารณสมบัติของแผ่นดินได้ โดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า
คำพิพากษาฎีกาที่ 611/2477 ที่ดินซึ่งตื้นเขินขึ้นเป็นเกาะในหนองนำสาธารณะ แม้ภายหลังที่ริมฝั่งตื้นเขินเชื่อมติดกับที่ดินของผู้อื่นที่อยู่ริมหนอง ก็ไม่ใช่ที่งอกริมตลิ่งเพราะไม่ได้งอกออกจากริมตลิ่ง คงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่
คำพิพากษาฎีกาที่ 159/2523 ที่งอกริมตลิ่งหมายความถึงที่ดินที่งอกไปจากชายตลิ่ง ไม่ใช่หนองน้ำสาธารณะตื้นเขินขึ้นเสมอกับระดับที่ดินขอบหนอง ซึ่งถือว่าเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่ตามเดิม
ค. ที่ดินซึ่งเป็นทรัพย์ประธานจะต้องติดกับที่งอกโดยตรง โดยไม่มีอะไรมากั้นขวาง
ข้อสังเกตเกี่ยวกับที่งอกริมตลิ่ง
(1
) สิทธิในการครอบครองที่งอกริมตลิ่งนั้นจะต้องดูลักษณะของที่ดินเดิม กล่าวคือ หากที่ดินเดิมเป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์ที่งอกที่เกิดจากที่ดินดังกล่าวก็จะ เป็นกรรมสิทธิ์ แต่ถ้าที่ดินเดิมเป็นเพียงสิทธิครอบครองที่งอกที่เกิดจากที่ดินนั้นก็ไม่ใช่ กรรมสิทธิ์แต่ได้เพียงสิทธิครอบครอง
(2
) ที่ดินที่มีที่งอกไม่จำเป็นต้องไปเปลี่ยนแปลงทางทะเบียน เจ้าของที่ดินก็ได้ที่งอกนั้นตามกฎหมาย
คำพิพากษาฎีกาที่ 1289/2523 เดิมที่พิพาทเป็นที่ชายตลิ่งน้ำท่วมถึงได้เปลี่ยนสภาพเป็นที่น้ำท่วมไม่ถึง มาได้ 4-5 ปี ที่พิพาทอยู่หน้าที่ดินโจทก์ด้านริมแม่น้ำและมีทางเดินเล็ก ๆ เรียบริมแม่น้ำอันเป็นทางเดินในที่ดินโฉนดของโจทก์หรืองอกจากที่ดินของโจทก์ ทางเดินนี้แม้ชาวบ้านจะอาศัยใช้เป็นทางสัญจรไปมาก็หาใช่ทางสาธารณะไม่ หากจะเป็นก็เพียงทางภารจำยอม ต้องถือว่าทางเดินดังกล่าวเป็นที่ดินของโจทก์ ที่พิพาทติดกับทางเดินจึงเป็นที่งอกจากที่ดินมีโฉนดของโจทก์และเป็น กรรมสิทธิ์ของโจทก์เจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1308 ถึงแม้ต่อมาโจทก์จะอุทิศที่ดินที่เป็นทางเดินให้เป็นถนนสาธารณะก็หาทำให้ที่ พิพาทที่เป็นที่งอกซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์แล้ว เปลี่ยนแปลงไปไม่ และจะถือว่าเป็นที่งอกจากที่สาธารณะมิได้
ข้อสังเกต ฎีกาเรื่องนี้ข้อเท็จจริงชัดแจ้งว่าเจตนาจะยกให้เฉพาะส่วนที่อยู่ในโฉนดเท่า นั้น ที่งอกซึ่งอยู่นอกโฉนดไม่มีเจตนายกให้ จึงไม่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน แต่ถ้าข้อเท็จจริงชัดแจ้งว่ายกให้ทั้งที่อยู่ในโฉนดและที่งอกที่เกิดขึ้น ใหม่ ที่ดินทั้งหมดก็เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินไป
(3
) ที่งอกนั้นเกิดขึ้นโดยธรรมชาติไม่ได้เกิดขึ้นจากการรกะทำของมนุษย์
(4
) คำพิพากษาฎีกาที่ 677/2490 ที่ดินที่ถูกน้ำเซาะพังลงจนเปลี่ยนสภาพกลายเป็นทางน้ำแล้ว ก็จะเป็นสาธารณะสมบัติของแผ่นดิน ภายหลังผู้ใดจะได้กรรมสิทธิ์ที่ตรงนั้น ก็ต้องเป็นไปตามกฎหมายว่าด้วยการได้มาแห่งกรรมสิทธิ์ เพียงแต่ตลิ่งพัง ทลายลงแม่น้ำไปชั่วคราวอาจยังไม่พอที่จะถือว่าตรงนั้นเป็นทางน้ำก็ได้ ต้องฟังข้อเท็จจริงให้แน่ชัดว่าที่ดินที่พังลงไปนั้นเป็นทางน้ำมาแล้วหรือ ไม่
เปรียบเทียบคำพิพากษาฎีกาที่ 149/2543 ซึ่งวินิจฉัยว่า เดิมที่พิพาทเป็นที่ชายตลิ่งที่น้ำท่วมถึงจึงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน สำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1304 (2) ที่พิพาทเพิ่งกลายเป็นที่งอกหลังจากมีการสร้างถนนเมื่อ 4 ถึง 5 ปี มานี้ ดังนั้นก่อนหน้าที่พิพาทเป็นที่งอกแม้โจทก์จะครอบครองมานานเท่าใดก็ไม่ได้ กรรมสิทธิ์ หลังจากที่พิพาทกลายเป็นที่งอกที่เชื่อมติดกับที่ดินของจำเลยที่ 1 ที่งอกพิพาทจึงเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยที่ 1 ด้วย เมื่อโจทก์ครอบครองยังไม่ถึง 10 ปี โจทก์จึงไม่ได้กรรมสิทธิ์ตามมาตรา 1382
**เกาะและทางน้ำตื้นเขิน
**มาตรา 1309 เกาะที่เกิดในทะเลสาบ หรือ ในทางน้ำ หรือ ในเขตน่านน้ำของประเทศ ก็ดี และ ท้องทางน้ำที่เขินขึ้นก็ดี เป็นทรัพย์สินของแผ่นดิน
การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่น
**มาตรา 1310 บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้นๆ แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้น เพราะสร้างโรงเรือนนั้น ให้แก่ ผู้สร้าง
แต่ถ้าเจ้าของที่ดินสามารถแสดงได้ว่า มิได้มีความประมาทเลินเล่อ จะบอกปัดไม่ยอมรับ โรงเรือนนั้นและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปและทำที่ดินให้เป็นตามเดิมก็ได้ เว้นไว้แต่ถ้าการนี้ จะทำไม่ได้ โดยใช้เงินพอควรไซร้ ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตาม ราคาตลาดก็ได้
ข้อสังเกต
(1
) ต้องเป็นการสร้างโรงเรือนทั้งหลังในที่ดินของผู้อื่น หรืออย่างน้อยที่สุดส่วนใหญ่ของโรงเรือนที่สร้างนั้นจะต้องอยู่ในที่ดินของ ผู้อื่น
(2
) การสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นไม่ว่าจะเป็นกรณีของการสร้างโดยสุจริต หรือไม่สุจริต ผู้สร้างกับเจ้าของที่ดินจะต้องไม่มีนิติสัมพันธ์ใดๆ ต่อกัน หากผู้สร้างมีนิติสัมพันธ์กับเจ้าของที่ดินก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรานี้
(3
) โรงเรือนที่สร้างนั้นจะต้องมีลักษณะเป็นส่วนควบกับที่ดินของผู้อื่น
ผลของการสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นตามมาตรา 1310
เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่จะต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้นแก่ผู้ สร้าง แต่ถ้าเจ้าของที่ดินแสดงได้ว่าไม่ได้มีความประมาทเลินเล่อ ก็มีสิทธิที่จะให้ผู้สร้างรื้อถอนออกไปพร้อมทั้งทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิมได้
ความสุจริตตามมาตรา 1310 นั้น จะต้องมีมาโดยตลอดตั้งแต่เริ่มก่อสร้างจนกว่าจะสร้างเสร็จ
มาตรา 1310 ใช้กับที่ดินที่เป็นของเอกชนเท่านั้น ในกรณีที่ดินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะอ้างมาตรา 1310 ไม่ได้
**สร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต
มาตรา 1311 บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิม แล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดิน ต้องใช้ราคาโรงเรือน หรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก
ใช้หลักเกณฑ์เดียวกันกับมาตรา 1310
**สร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่น
มาตรา 1312 บุคคลใดสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และ จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอม ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้น กระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปและทำที่ดินให้เป็นตามเดิม โดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้
ข้อสังเกต
(1
) เป็นการสร้างโรงเรือนส่วนใหญ่ในที่ดินของผู้สร้างเองหรือในที่ดินที่ผู้ สร้างมีสิทธิที่จะสร้างได้ คงมีแต่เพียงส่วนน้อยหรือบางส่วนของโรงเรือนเท่านั้นที่ไปรุกล้ำเข้าไปใน ที่ดินของผู้อื่น
(2
) เป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นนั้น การรุกล้ำนั้นต้องเกิดตั้งแต่แรกหรือเป็นการรุกล้ำมาตั้งแต่ขณะแรกที่ทำการส ร้าง ถ้าตอนแรกไม่รุกล้ำต่อมามีการต่อเติมรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ก็ไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 1312
(3
) ความแตกต่างระหว่างมาตรา 1312๒ กับ 1314 คือ มาตรา 1314 ไม่ใช่การสร้างรุกล้ำแต่เป็นการที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำหลังคาหรือปลูก สร้างอย่างอื่นมีผลทำให้น้ำฝนตกลงไปยังทรัพย์สินอื่นที่ติดกัน แต่ตัวสิ่งปลูกสร้างหรือก่อสร้างนั้นไม่ได้รุกล้ำ ส่วนมาตรา 1312 เป็นเรื่องที่บางส่วนของตัวโรงเรือนเองหรือบางส่วนของโรงเรือนรุกล้ำ
คำพิพากษาฎีกาที่ 341/2504 ปลูกโรงเรือนในที่ดินของตน ตัวเรือนไม่ได้รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ชายคาได้รุกล้ำเข้าไปโดยสุจริต ย่อมเป็นการปลูกโรงเรือนล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นตามมาตรา 1312 มิใช่ตามมาตรา 1314
(4
) กรณีเครื่องอุปกรณ์บางอย่างหรือเครื่องอำนวยความสะดวกบางอย่างมาติดตั้ง ประกอบกับโรงเรือน ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า ไม่ถือว่าสิ่งเหล่านี้เป็นส่วนของโรงเรือนที่จะถือว่าเป็นการรุกล้ำ
คำพิพากษาฎีกาที่ 6331/2538 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 เฉพาะตัวโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตเพียงอย่างเดียว เท่านั้นที่ได้รับความคุ้มครอง สิ่งอื่น ๆ ที่มิใช่โรงเรือนแม้จะสร้างขึ้นโดยสุจริตก็หาได้รับ ความคุ้มครองด้วยไม่ จำเลยจึงต้องรื้อถอนรั้วพิพาทส่วนที่รุกล้ำ ออกไปจากที่ดินของโจทก์
คำพิพากษาฎีกาที่ 2036/2539 เสากำแพงที่แยกต่างหากจากเสาโรงเรือน ไม่ใช่ส่วนหนึ่ง ของโรงเรือนอันจะถือเป็นโรงเรือนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 วรรคแรก ฉะนั้นจำเลยจะอ้างว่าก่อสร้างกำแพงรุกล้ำโดยสุจริตไม่ต้องรื้อถอนตามบท กฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่
(5
) กรณีสร้างโรงเรือนในที่ดินแล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดิน แล้วปรากฏว่ามีบางส่วนรุกล้ำเข้าไปในที่ดิน ซึ่งมีแนวฎีกาวางไว้ว่าสามารถที่จำนำมาตรา 1312 มาใช้บังคับได้โดยอาศัยมาตรา 4
คำพิพากษาฎีกาที่ 1848/2512 จำเลยมิได้เป็นผู้สร้างตึกพร้อมกันสาดที่พิพาท หากแต่เจ้าของที่ดินเป็นผู้สร้างในที่ดินของตนเองโดยชอบด้วยกฎหมาย เพราะขณะสร้างยังมิได้แบ่งแยกที่ดินออกเป็นสองแปลง ดังนั้น ถ้าจะบังคับให้รื้อ ก็มีผลเท่ากับจำเลยเป็นผู้สร้าง ตามมาตรา 1312 วรรคสอง ย่อมไม่เป็นธรรม เพราะแม้จำเลยเป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง ถ้าโดยสุจริต กฎหมายยังยอมให้จำเลยมีสิทธิใช้ที่ดินในส่วนที่รุกล้ำได้ แล้วไฉนถ้าจำเลยมิได้เป็นผู้สร้างรุกล้ำเอง แต่การที่สร้างนั้นเป็นการสร้างโดยชอบด้วยกฎหมายซึ่งยิ่งกว่าเป็นการสร้าง โดยสุจริตเสียอีก แล้วกลับจะถูกบังคับให้รื้อถอน เพราะไม่มีสิทธิจะใช้ กรณีดังกล่าวไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับคดีได้ เมื่อเป็นช่องว่างแห่งกฎหมาย ดังนี้ จึงต้องนำประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 4 มาใช้สำหรับกรณีนี้ไม่มีจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นที่จะยกมาปรับคดีได้จึง ต้องอาศัยเทียบบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ก็คือ มาตรา 1312 วรรคแรก คือ จำเลยมีสิทธิใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำ เข้าไปนั้นได้ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้จำเลยรื้อ แต่มีสิทธิที่จะเรียกเงินเป็นค่าที่จำเลยใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของ โจทก์ต่อไป ตลอดจนการที่จะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม
**ผลของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต
มาตรา 1312 วรรคหนึ่ง กำหนดว่าบุคคลผู้สร้างเรือนรุกล้ำนั้น เป็นเจ้าของ โรงเรือน ที่สร้างขึ้น แต่ต้องเสียเงิน ให้แก่ เจ้าของที่ดิน เป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และ จดทะเบียนสิทธิ เป็น ภาระจำยอม ต่อภายหลัง ถ้า โรงเรือนนั้น สลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดิน จะเรียกให้เพิกถอน การจดทะเบียนเสีย ก็ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 741/2505 ปลูกสร้างเรือนในที่ดินของตน ตัวเรือนไม่รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่น แต่ชายคาได้รุกล้ำเข้าไปโดยสุจริตนั้นย่อมเป็นการปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำ เข้าไปในที่ดินของผู้อื่น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 ไม่ใช่ มาตรา 1341 เพราะตาม มาตรา 1341 หมายถึงทำหลังคาหรือการปลูกสร้างอย่างอื่นโดยมิได้รุกล้ำที่ดินของผู้อื่น แต่เมื่อฝนตกน้ำฝนได้ไหลลงไปยังที่ดินหรือทรัพย์สินของผู้อื่นที่ติดต่อกัน
ในกรณีปลูกเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตตามมาตรา 1312 นั้น เจ้าของโรงเรือนมีสิทธิขอให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอมได้ โดยไม่ต้องรอจนเกิน 10 ปี
ข้อสังเกต การจดทะเบียนการใช้ที่ดินเป็นภาระจำยอมเป็นการจดทะเบียนโดยอาศัยสิทธิที่ มาตรา 1312 ให้ไว้ ไม่ใช่เป็นการได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ 10 ปี เมื่อไม่ใช่เป็นการได้ภาระจำยอมโดยอายุความ ก็ไม่จำเป็นต้องรอให้ครบ 10 ปี ก่อนจึงจะไปจดทะเบียนได้มา
คำพิพากษาฎีกาที่ 3713/2534 โจทก์จะบังคับให้จำเลยทั้งสามรื้อถอนระเบียงพิพาทได้ก็ต่อเมื่อจำเลยทั้งสาม ก่อสร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคสอง แต่เมื่อจำเลยทั้งสามซื้อตึกแถวพร้อมระเบียงพิพาทที่รุกล้ำที่ดินของโจทก์ อยู่ก่อนแล้ว โดยไม่ปรากฏว่าระเบียงได้สร้างรุกล้ำโดยไม่สุจริต ต้องถือว่าจำเลยเป็นผู้สืบสิทธิของผู้สร้างระเบียงพิพาทรุกล้ำที่ดินของ โจทก์โดยสุจริต โจทก์จึงมีสิทธิเพียงแต่จะได้ค่าใช้ที่ดินและยังมีหน้าที่จดทะเบียนภาระจำ ยอมให้จำเลยทั้งสามด้วย ทั้งนี้โดยนัย ป.พ.พ. มาตรา 1312 วรรคแรกแต่โจทก์มิได้ขอให้บังคับจำเลยใช้เงินเป็นค่าใช้ที่ดินของโจทก์ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้จำเลยใช้เงินดังกล่าวได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 5909/2540 จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 ปลูกสร้างบ้านรุกล้ำที่ดินของโจทก์โดยไม่สุจริต จำเลยร่วมที่ 1 และที่ 2 จึงต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1311 และจำเลยผู้สืบสิทธิของเจ้าของเดิมผู้ปลูกสร้างบ้านโดยไม่สุจริตย่อมไม่ได้ รับความคุ้มครอง ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1312 เช่นกัน
ถ้า ต่อมาโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมดเจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียน ภาระจำยอมก็ได้ และถ้าสลายไปเฉพาะส่วนที่รุกล้ำทั้งหมด ก็เพียงพอที่จะขอให้เพิกถอนได้เช่นเดียวกัน
มาตรา 1312 วรรคสอง เป็นเรื่องของการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริต เจ้าของที่ดินมีสิทธิที่จะเรียกให้ผู้สร้างโรงเรือนรุกล้ำรื้อถอนในส่วนที่ รุกล้ำนั้นออกไปก็ได้ หรือจะเรียกร้องเอาค่าใช้ที่ดินโดยยอมให้ส่วนที่รุกล้ำนั้นเป็นภาระจำยอมของ ผู้ก่อสร้าง
คำพิพากษาฎีกาที่ 904/2517 ที่ดินและอาคารของโจทก์และของจำเลยร่วมอยู่ติดกันโดยต่างรับซื้อมาจากบุคคล อื่นกันสาดของอาคารที่จำเลยร่วมซื้อได้รุกล้ำที่ดินที่โจทก์ซื้ออยู่ก่อน แล้ว ต่อมาจำเลยร่วมได้สร้างห้องน้ำบนกันสาดนั้น อันเป็นการใช้ส่วนแห่งแดนกรรมสิทธิ์ที่ดินของโจทก์เฉพาะที่กันสาดรุกล้ำเข้า ไปนั้นสืบต่อจากเจ้าของเดิมโดยจำเลยร่วมมิได้ขออนุญาตต่อผู้ใด ถือได้ว่าจำเลยร่วมได้สร้างห้องน้ำขึ้นโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครองตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1312 และข้อเท็จจริงก็ฟังได้ว่าจำเลยร่วมใช้สิทธิโดยอำนาจปรปักษ์เกินกว่า 10 ปีแล้วกันสาดและห้องน้ำเหนือที่ดินของโจทก์ย่อมตกอยู่ในภารจำยอมโจทก์จึงไม่ มีสิทธิที่จะฟ้องขอให้จำเลยรื้อห้องน้ำบนกันสาดนั้น
**เจ้าของที่ดินมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น
มาตรา 1313
ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และ ภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วย ลาภมิควรได้มาใช้บังคับ
เจ้าของที่ดินมีเงื่อนไขตามความหมายของมาตรา 1313 อาจแบ่งได้เป็น 2 ประเภท คือ
1. เป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงื่อนไขบังคับหลัง (สิ้นผลเมื่อเงื่อนไขนั้นสำเร็จ)
2. เป็นเจ้าของที่ดินที่มีเงื่อนไขห้ามโอนตามมาตรา 1700 หรือเรียกว่าข้อกำหนดห้ามโอน
สร้างสิ่งอื่น ปลูกต้นไม้ หรือธัญชาติในที่ดินของผู้อื่น
**มาตรา 1314 ท่านให้ใช้บทบัญญัติ มาตรา 1310, 1311 และ 1313 บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดิน และการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยโดยอนุโลม
แต่ข้าวหรือธัญชาติอย่างอื่น อันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี เจ้าของที่ดินต้องยอมให้บุคคลผู้กระทำการโดยสุจริตหรือผู้เป็นเจ้าของที่ดิน โดยมีเงื่อนไขซึ่งได้เพาะปลูกลงไว้นั้น คงครองที่ดินจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยว โดยใช้เงินคำนวณตามเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินนั้น หรือเจ้าของที่ดินจะเข้าครอบครองในทันที โดยใช้ค่าทดแทนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งก็ได้
**สร้างโรงเรือนหรือสิ่งก่อสร้างอย่างอื่นหรือการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติในที่ดินของตนเองด้วยสัมภาระของผู้อื่น
**มาตรา 1315
บุคคลใดสร้างโรงเรือน หรือทำการก่อสร้างอย่างอื่นซึ่งติดที่ดิน หรือ เพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติในที่ดินของตน ด้วยสัมภาระของผู้อื่น ท่านว่าบุคคลนั้น เป็นเจ้าของสัมภาระแต่ต้องใช้ค่าสัมภาระ
ข้อสังเกต สัมภาระที่เอามาใช้ในการสร้างหรือการเพาะปลูกนั้น ไม่จำเป็นต้องเป็นของใหม่ อาจจะเป็นของที่ใช้แล้วก็ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 421/2496 เจ้าของแพได้อนุญาตให้พี่ชายรื้อถอนแพเอาไปปลูกเป็นเรือนอยู่ในที่ดินของพี่ ชายเสียนานมาแล้วต่อมาเจ้าของแพถึงแก่กรรม ทายาทจึงฟ้องเรียกแพจากผู้ครอบครองเรือนนั้นดังนี้ ศาลจะบังคับให้ส่งแพไม่ได้เพราะไม่มีแพอยู่เสียแล้ว แต่การที่เอาแพของเขาไปปลูกเป็นเรือนของตนเสียเช่นนี้ ผู้ปลูกย่อมเป็นเจ้าของเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าสัมภาระให้แก่เขาดังที่บัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและ พาณิชย์ มาตรา 1315 ฉะนั้น ศาลย่อมบังคับให้ใช้ราคาแพนั้นแก่ทายาทได้
**การเอาสังหาริมทรัพย์มารวมเข้ากันจนเป็นส่วนควบ
มาตรา 1316 ถ้าเอาสังหาริมทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้ากันจนเป็นส่วนควบ หรือแบ่งแยกไม่ได้ไซร้ ท่านว่าบุคคลเหล่านั้นเป็นเจ้าของรวมแห่งทรัพย์ที่รวมเข้ากัน แต่ละคนมีส่วน ตามค่าแห่งทรัพย์ของตนในเวลาที่รวมเข้ากับทรัพย์อื่น
ถ้าทรัพย์อันหนึ่งอาจถือได้ว่าเป็นทรัพย์ประธานไซร้ ท่านว่าเจ้าของทรัพย์นั้นเป็นเจ้าของทรัพย์ที่รวมเข้าด้วยกันแต่ผู้เดียว แต่ต้องใช้ค่าแห่งทรัพย์อื่นๆ ให้แก่เจ้าของทรัพย์นั้นๆ
คำพิพากษาฎีกา ที่ 147/2532 การที่จำเลยผู้ให้เช่าซื้อไปยึดรถยนต์พิพาทคืนจากโจทก์โดยโจทก์ผู้เช่าซื้อ ไม่ได้เป็นฝ่ายผิดนัดและสัญญาเช่าซื้อยังไม่เลิกกันจำเลยจึงตกเป็นฝ่ายผิด สัญญา เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับจำเลยแล้วโจทก์จำเลยจึงต้องกลับคืนสู่ ฐานะเดิม จำเลยเป็นเจ้าของรถยนต์พิพาทโดยไม่มีตัวถัง โจทก์ผู้เช่าซื้อเป็นผู้ว่าจ้างให้ต่อตัวถังขึ้น กรณีจึงเป็นการเอาสังหาริมทรัพย์ของบุคคลหลายคนมารวมเข้าด้วยกันจนเป็นส่วน ควบหรือแบ่งแยกไม่ได้ ตัวรถยนต์ของจำเลยถือได้ว่าเป็นทรัพย์ประธาน จำเลยจึงเป็นเจ้าของทรัพย์ประธานที่รวมเข้าด้วยกันแต่ผู้เดียว แต่ต้องใช้ค่าแห่งทรัพย์อื่น ๆ ให้แก่เจ้าของทรัพย์นั้น ๆ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1316 วรรคสอง เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกัน จำเลยจึงต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายในการต่อตัวถังรถยนต์พิพาทให้แก่โจทก์ โจทก์ชำระค่าเช่าซื้อรถยนต์พิพาทให้จำเลยเพียง 5 งวด แต่โจทก์ใช้รถยนต์พิพาทตั้งแต่ต่อตัวถังเสร็จจนถึงวันที่จำเลยไปยึดรถยนต์ พิพาทคืนมา เป็นเวลาอย่างน้อย 17 เดือน โจทก์จึงใช้รถยนต์พิพาทเพื่อประโยชน์ของโจทก์โดยไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่ จำเลยเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 12 เดือน เมื่อเปรียบเทียบกับค่าขาดประโยชน์ของโจทก์ซึ่งมีค่าเช่าซื้อรวมอยู่ด้วยนับ แต่วันที่รถยนต์พิพาทถูกยึดถึงวันที่โจทก์บอกเลิกสัญญาเช่าซื้อเป็นเวลา 22 เดือนเศษแล้วโจทก์จึงได้รับประโยชน์จากการใช้รถยนต์พิพาทโดยไม่ชำระค่าเช่า ซื้อมากกว่าค่าขาดประโยชน์ที่โจทก์พึงได้รับ โจทก์จะเรียกให้จำเลยชดใช้ค่าเสียหายกรณีที่โจทก์ขาดประโยชน์จากการใช้รถ ยนต์พิพาทอีกไม่ได้
สรุป ในกรณีที่สังหาริมทรัพย์หลายๆ สิ่งมารวมกันนั้นยังสามารถเห็นได้ว่าอะไรเป็นทรัพย์ประธาน เจ้าของทรัพย์ประธานเป็นเจ้าของทรัพย์ทั้งหมดที่มารวมกัน เพียงแต่ต้องใช้ราคาสังหาริมทรัพย์อื่นๆ แก่เจ้าของเท่านั้น
**การเอาสัมภาระของผู้อื่นมาทำเป็นสิ่งหนึ่งสิ่งใดขึ้นใหม่
มาตรา 1317 บุคคลใดใช้สัมภาระของบุคคลอื่นทำสิ่งใดขึ้นใหม่ไซร้ ท่านว่าเจ้าของสัมภาระเป็นเจ้าของสิ่งนั้น โดยมิต้องคำนึงว่าสัมภาระนั้นจะกลับคืนตามเดิมได้หรือไม่ แต่ต้องใช้ค่าแรงงาน
แต่ถ้าค่าแรงงานเกินกว่าค่าสัมภาระที่ใช้นั้นมากไซร้ ท่านว่าผู้ทำเป็นเจ้าของทรัพย์ที่ทำขึ้น แต่ต้องใช้ค่าสัมภาระ
สัมภาระ ที่เอามาใช้นี้ต้องเป็นสัมภาระของผู้อื่นในขณะที่มีการทำของนั้นขึ้นมา ถ้าสัมภาระตกมาเป็นของคนทำก่อนที่จะมีการทำขึ้น มาตรา 1317 ก็จะใช้บังคับไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 905/2505 จำเลยยืมไม้และสังกะสีของผู้ร้องเพื่อปลูกเรือน ย่อมหมายความว่า เอาทรัพย์นั้นๆ มาขาดทีเดียว ไม่ใช่จะเอาทรัพย์นั้นไปคืนอีกจึงถือว่าเป็นการยืมใช้สิ้นเปลืองกรรมสิทธิ์ ในเรือนที่ปลูกขึ้น ดังกล่าวย่อมเป็นของจำเลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 650
การ ใช้สัมภาระของบุคคลอื่นทำสิ่งใดขึ้นใหม่ที่ว่าเจ้าของสัมภาระเป็นเจ้าของ สิ่งนั้น แต่ต้องใช้ค่าแรงงานตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1317 นั้น หมายความว่า สัมภาระจะต้องเป็นของบุคคลอื่นอยู่ในขณะที่ได้เอาสัมภาระนั้นทำสิ่งใดสิ่ง หนึ่งขึ้นใหม่เมื่อเป็นกรณียืมใช้สิ้นเปลืองสัมภาระนั้นย่อมตกเป็นของผู้ยืม แล้วในขณะปลูกสร้างจึงไม่เข้าตาม มาตรา 1317
**การได้มาโดยเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของ
มาตรา 1318 บุคคลอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์แห่งสังหาริมทรัพย์อันไม่มีเจ้าของโดยเข้าถือ เอา เว้นแต่การเข้าถือเอานั้นต้องห้ามตามกฎหมายหรือฝ่าฝืนสิทธิของบุคคลอื่นที่ จะเข้าถือเอา สังหาริมทรัพย์นั้น
มาตรา 1318 มีหลักเกณฑ์อยู่ 2 ประการคือ
(1
) สังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีเจ้าของ
(2
) ต้องมีการเข้าถือเอา
เมื่อ เข้าหลักเกณฑ์ทั้ง 2 ประการนี้ ก็จะได้ไปซึ่งกรรมสิทธิ์ในตัวสังหาริมทรัพย์นั้น แต่ทั้งนี้การเข้าถือเอาจะต้องไม่ผิดกฎหมายหรือฝ่าฝืนสิทธิของบุคคลอื่นที่ จะเข้าถือเอาสังหาริมทรัพย์นั้น
**มาตร 1319 ถ้าเจ้าของสังหาริมทรัพย์เลิกครอบครองทรัพย์ด้วยเจตนาสละกรรมสิทธิ์ไซร้ ท่านว่าสังหาริมทรัพย์นั้นไม่มีเจ้าของ
**มาตรา 1320 ภายในบังคับแห่งกฎหมายเฉพาะและกฎข้อบังคับในเรื่องนั้น ท่านว่า สัตว์ป่าไม่มีเจ้าของตราบเท่าที่ยังอยู่อิสระ สัตว์ป่าในสวนสัตว์ และปลาในบ่อหรือในที่น้ำ งเจ้าของกั้นไว้นั้น ท่านว่าไม่ใช่สัตว์ไม่มีเจ้าของ
สัตว์ป่าที่คนจับได้นั้น ถ้ามันกลับคืนอิสระและเจ้าของไม่ติดตามโดยพลันหรือเลิกติดตามเสียแล้ว ฉะนี้ท่านว่าไม่มีเจ้าของ
สัตว์ซึ่งเลี้ยงเชื่องแล้วถ้ามันทิ้งที่ไปเลย ท่านว่าไม่มีเจ้าของ
สัตว์ป่าตามมาตรา 1320 แบ่งเป็น 3 ประเภท คือ
1. สัตว์ป่าที่ยังเป็นอิสระอยู่
2. สัตว์ป่าที่ถูกจับแล้วและต่อมากลับคืนเป็นอิสระเพราะเจ้าของไม่ติดตามทันทีหรือว่าเลิกติดตามเสีย
3. สัตว์ที่เลี้ยงเชื่องแล้วทิ้งที่อยู่ไป
**มาตรา 1321 ภายในบังคับแห่งกฎหมายเฉพาะและกฎข้อบังคับในเรื่องนั้น ผู้ใดจับสัตว์ป่าได้ในที่รกร้างว่างเปล่าหรือในที่น้ำสาธารณะก็ดีหรือจับได้ ในที่ดินหรือที่น้ำมีเจ้าของโดยเจ้าของ มิได้แสดงความหวงห้ามก็ดี ท่านว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของสัตว์
**มาตรา 1322 บุคคลใดทำให้สัตว์ป่าบาดเจ็บแล้วติดตามไป และบุคคลอื่นจับสัตว์นั้นได้ก็ดี หรือสัตว์นั้นตายลงในที่ดินของบุคคลอื่นก็ดี ท่านว่าบุคคลแรกเป็นเจ้าของสัตว์
บุคคลเก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหาย
**มาตรา 1323 บุคคลเก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหาย ต้องทำอย่างหนึ่งอย่างใด ดั่งต่อไปนี้
(1
) ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่ผู้ของหายหรือเจ้าของหรือบุคคลอื่น ผู้มีสิทธิจะรับ ทรัพย์สินนั้น หรือ
(2
) แจ้งแก่ผู้ของหายหรือเจ้าของหรือบุคคลอื่นผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้น โดยมิชักช้า หรือ
(3
) ส่งมอบทรัพย์สินนั้นแก่เจ้าพนักงานตำรวจหรือพนักงานเจ้าหน้าที่อื่นภายในสาม วัน และแจ้งพฤติการณ์ตามที่ทราบ อันเป็นเครื่องช่วยในการสืบหาตัวบุคคลผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินนั้น
แต่ถ้าไม่ทราบตัวผู้ของหาย เจ้าของ หรือบุคคลอื่นผู้มีสิทธิจะรับทรัพย์สินก็ดีหรือบุคคลดั่งระบุนั้นไม่รับมอบ ทรัพย์สินก็ดี ท่านให้ดำเนินการตามวิธีอันบัญญัติไว้ในอนุมาตรา (3)
ทั้งนี้ ท่านว่าผู้เก็บได้ซึ่งทรัพย์สินหาย ต้องรักษาทรัพย์สินนั้นไว้ด้วยความระมัดระวังอันสมควรจนกว่าจะส่งมอบ
**ทรัพย์สินหาย หมายถึง ทรัพยืที่มีเจ้าของหรือผู้มีสิทธิในทรัพย์สินนั้นหาไม่พบหรือไม่อาจหาพบได้ แต่ถ้าเขายังติดตามอยู่และมีโอกาสที่จะพบได้ เช่นนี้ยังไม่ถือว่าเป็นทรัพย์สินหาย เพราะยังไม่ขาดจากการยึดถือครอบครองของเจ้าของหรือคนที่มีสิทธินั้น
หน้าที่ของผู้ที่เก็บทรัพย์สินหาย
1. ต้องคืนให้แก่เจ้าของคนที่ทำหายหรือคนที่มีสิทธิจะรับไว้
2. ต้องมอบให้แก่เจ้าของโดยไม่ชักช้าหรือมิฉะนั้นต้องมอบให้แก่เจ้าหน้าที่ตำรวจหรือเจ้าพนักงานอื่นในกรณีที่ไม่ทราบตัวผู้เสียหาย
3. ต้องรักษาทรัพย์สินที่เก็บได้ด้วยความระมัดระวังตามสมควรจนถึงวันจะส่งมอบ